在当前美国房地产市场中，一个引人关注的现象是超过三千万套住房没有抵押贷款，按比例来说，住房无抵押所有权的比例从2010年的33%上升到2023年的40%左右。这个变化背后不仅体现了老一辈美国家庭对房产的稳固拥有，也揭示了住房市场面临的深刻矛盾和风险。随着住房市场的持续剧烈波动，这一现象成为观察房产市场健康状况不可忽视的信号。 住房无抵押贷款数量的增加，表面上代表了美国人财富积累和经济稳定的积极一面。许多家庭已经通过多年还贷，实现了财务独立，有条件支配更多的可支配财富。然而，如果深入解析，这一趋势同样反映出住房市场中结构性的供应紧张和购买力分化的矛盾。
根据现有统计，美国约有8600万套住房，其中超过3000万套为无抵押贷款，意味着大量房屋持有人不受外部金融杠杆限制，拥有更强的议价能力和资产安全感。然而，这种类别的住房所有者绝大多数属于老年群体，且往往长期持有房产，不愿出售或换房。 近年来，美国房价经历了超过50%的强劲上涨，极大地推高了购房门槛。根据S&P CoreLogic Case-Shiller房价指数，过去五年房价稳定攀升，使得首次购房者尤其处于不利地位。抬高的房价与保持高额抵押贷款利率的环境普遍存在，双重压力导致2024年首次购房者的比例跌至历史最低的24%。这意味着新进入市场的年轻买家面临极其严峻的挑战，难以在普遍价值高企的市场中拥有自住房产。
房贷市场方面，尽管美国借款人整体持有逾11.5万亿美元的可利用住房净资产，这些“可借用净资产”在理论上可供融资或再利用，现实中却存在明显的抵制借贷倾向。分析师指出，如今的美国消费者更倾向于减少债务负担，优先偿还房贷而非扩展贷款，这一趋势反映了更加谨慎的理财观念和风险意识，也意味着市场流动性和住房融资的活跃程度被抑制。 与此同时，老年房主普遍不愿意选择“换房”或“缩减房产规模”。他们担忧高抵押贷款利率和市场不确定性对未来财务的影响，使得原本可能流入市场的存量房选择被紧紧捂住。这种现象抑制了二手房市场的供应，削弱了市场库存水平，间接推动房价持续上涨，进一步加剧年轻买家的入场困难。 供需失衡和金融环境的双重影响，不仅限制了首次购房需求，也产生了更深远的社会经济影响。
住房作为民众财富积累和社会稳定的基础，当住房市场高门槛和流动性疲弱成为常态，一方面增加了财富代际传递的难度，另一方面也可能拉大社会收入和资产差距，加剧经济不平等问题。 专家指出，要缓解这一困境，政府和市场需综合施策。政策层面应当加大新建经济适用房的支持力度，提高市场上的流通存量。与此同时，金融产品的多样化和创新将有助于释放部分被动资产，使得更多年轻家庭能够以合理成本进入市场。房贷利率的调整及财政补贴对首次购房者的扶持也是缓解市场压力的重要手段。 然而，市场本质上仍面临一个核心矛盾：那些无抵押房产持有人因经济安全感强，不愿意轻易出售住房，导致市场供应偏紧；而潜在买家则因买房成本过高，难以支付高额首付和贷款，有效需求受限。
若没有根本性的供需关系改善，这种结构性失衡难以快速缓解。 未来的美国住房市场能否走向更具包容性，关键在于如何平衡产权安全与市场流动性。拥有住房产权无疑是家庭财富的重要保障，但如果过多的人稳固不动，将抑制人口流动和住房重新配置效率，长期来看不利于经济活力和社会公平。 此外，技术的进步和金融创新也许能为住房市场带来新的转机。例如共享产权住房、住房租赁金融产品、以及互联网平台支持的交易机制都有望降低进入门槛，提升资金利用效率，使得住房资源配置更加合理和灵活。 综合来看，超过三千万无抵押贷款住房的现状，既是美国人财富积累的体现，也是当前房地产市场潜藏的风险通告。
这一趋势所反映的市场结构性问题需要政策制定者、金融机构及社会各界共同关注。只有通过多方协作、创新驱动和针对性改革，才能缓解购房难题，促进住房市场的健康稳定发展，实现更广泛的社会福利和经济可持续增长。
