八月份全国公寓交易量同比下滑8%,成为近期多户住宅市场波动的重要信号。根据数据公司MSCI Real Assets向行业媒体提供的报告,八月总成交额为125亿美元,尽管个别物业交易额逆势增长11%至112亿美元,但整体成交被组合交易暴跌拉低,组合交易额同比下降64%至13亿美元。对投资者、开发商以及行业观察者而言,这组数据既反映了短期供需与资本配置的调整,也揭示了中长期利率和估值预期变化下的市场结构性转变。公寓交易量下降的核心并非市场需求全面崩溃,而是组合性、大宗交易的暂时性萎缩以及市场对高杠杆组合资产的再定价。 组合交易的大幅减少是本次交易量下降的主要推手。去年同期市场曾出现若干体量巨大的组合并购交易,其中KKR从BREIT收购19处专用学生宿舍物业的约16.4亿美元交易就占据了2024年八月总额的近一半。
正是这一类大型并购使得比较基数在去年同月显得异常高,从而放大了今年同比的下行幅度。相比之下,个别物业交易在八月表现良好,成交额增长11%,这表明在利率较高与金融条件收紧的环境下,市场更倾向于选择流动性更好、资产包体量更小的交易标的。个别高端物业的交易也推动了中高层(mid- and high-rise)子类的个别交易额显著上扬,其中800 Fifth Avenue在纽约以8.1亿美元的售价成交,成为个别交易回暖的重要案例。 价格端的表现相对稳定。MSCI引用的Real Capital Analytics多户住宅价格指数显示,八月同比微幅上升0.2%,而一年之前价格曾以每年6%的速度下跌。资本化率自2024年八月以来维持在5.5%的水平,显示买卖双方在收益率预期上已形成一种新的短期平衡。
价格指数的温和回升反映出市场参与者在高利率环境下对优质或具防御性租赁需求资产的重新估值,但价格并未大幅上行,表明市场对未来利率走势依然谨慎。 资产质量与物业类型的分化愈加明显。八月中高层物业总成交额为59亿美元,同比小幅下滑3%,但个别交易增长39%,说明大型城市核心区优质资产仍有较强的买方需求。园景类(garden)物业成交额下降13%至65亿美元,主要因组合交易减少影响更大。不同物业类型在风险偏好、融资可得性与租金增长潜力上的差异,使得资本在不同子市场间的配置更为精选,这将进一步强化市场的结构性分化。 市场压力与风险指标也值得关注。
报告中提到公寓行业的压力在二月曾跳升80个基点,反映出部分资产的现金流出现紧张、违约或重组风险上升。尽管整体价格指数持稳,但局部的财务压力可能在局部市场或特定资产类别中继续显现,尤其是那些依赖于过往低利率融资、或是有较高运营成本的中低端资产。对于贷款方而言,未来的信贷政策将更关注借款方的现金流韧性、租金可持续性和资产的实际运营能力。 利率走向是决定后续交易活动与估值修复的关键变量。近期美联储在当月将基准利率下调25个基点,市场对此反应积极,但多数行业观察者仍期待更持续的降息路径。北马夸商业地产研究主管Pete O'Neil指出,如果利率在2026年继续下调,这将对估值和交易活动产生显著影响。
利率回落通常会压低资本化率,提升可贷款价值,并降低融资成本,从而激活被动观望的买家与投资组合交易。然而,利率是否持续下行以及下行幅度,将取决于宏观经济数据、通胀走向与央行政策的整体节奏。 机构资本的态度展示了市场另一面。Security Properties首席执行官Dan Byrnes表示,尽管交易总体放缓,但来自保险公司、机会基金、捐赠基金和养老基金等机构股本的兴趣处于近年来高位。这一现象背后的逻辑源于对住宅长期供应紧张、都市化仍在推进以及租赁住房需求稳健的判断。机构资本倾向于选择现金流稳定、地理位置优越或具备增值潜力的资产。
长期资本的入场不仅有助于吸收市场短期波动,还可能在未来推动再融资市场的活跃和资产再定价。 从市场参与者的角度来看,各方需要调整策略以应对当前环境与未来不确定性。对于卖方而言,若资产具备稳定租金与良好运营记录,可考虑分批出售或优先处置流动性较好的个别物业以规避组合交易带来的估值折扣。对于买方而言,当前提供了筛选优质资产与通过股权参与获取长期回报的机会,但同时需要对融资结构保持谨慎,优先选择固定利率融资或对冲工具以防未来利率波动。对于贷款方和债权人而言,强化资产负债匹配、关注借款人偿债能力以及对难以持续的租金增长假设保持警惕,将是稳健风险管理的核心。 政策与宏观面因素不容忽视。
利率政策、通胀走势与地方住房政策都会对多户住宅市场产生传导效应。若未来出现更大规模的利率下调,资金成本下降可能促成更多交易回归市场;反之,如果通胀重现上行,央行再次收紧货币政策,则市场流动性与估值将面临进一步下行压力。与此同时,城市规划与住房供给政策也会影响长期租金水平与新屋入市节奏,从而左右资产的长期现金流特征。 展望未来,多户住宅市场可能呈现一个"分化回暖"的路径。短期内,组合交易受制于大型买家和卖家对价格达成共识的难度,以及对宏观利率预期的不确定性,成交可能仍偏低。然而,个别优质资产在资本寻求安全收益的背景下将继续吸引买盘,尤其是在核心一线城市和高增长都会区。
中长期来看,若利率逐步回落且机构资本持续流入,交易量有望逐步回升,价格和资本化率也可能出现向好态势,但回升速度和幅度将在不同细分市场间显著不同。 对投资者与业界从业者的建议包括关注资产的租金弹性与运营效率,评估资产在不同利率情景下的收益率敏感性,积极利用市场分化寻找被低估或具有改造潜力的标的,并在融资配置上采用更为保守与灵活的策略。对政策制定者与监管机构而言,支持住房市场长期健康发展的措施,包括增加有效供给、提高租赁市场的透明度与保护中低收入租户稳定性,均有助于降低系统性风险并提高市场吸引力。 总结来看,八月公寓交易量下降8%反映的是组合交易萎缩与市场对高杠杆大宗资产重新定价的过程,而个别物业交易的上升体现了资本对优质和流动性好资产的持续需求。价格指数的温和回升与资本化率的相对稳定显示市场并非整体失衡,而是进入一个更为挑剔和分化的阶段。未来交易能否回暖仍将高度依赖利率走向与机构资本的配置节奏。
对于市场参与者而言,把握细分市场差异、优化融资和运营策略,将是应对当前阶段性波动、并在中长期获取稳定回报的关键路径。 。
