在当前房价高企和生活成本不断攀升的背景下，储蓄足够的购房首付款对许多人来说成为一大挑战。亲友赠与资金作为一种有效的资金来源，正日益受到购房者的青睐。根据2023年Zillow消费者住房趋势报告，约39%的购房者在办理按揭贷款时使用了家庭或朋友的赠与资金，这一比例比2022年提高了12%。然而，购房者在接受赠与资金时，必须清楚相关规定和操作流程，确保资金来源合法合规，顺利获得贷款批准。所谓赠与资金，通常指的是由亲属或朋友无偿提供的现金，帮助购房者支付首付或相关费用，如过户费用等。赠与的资金可能通过托管账户直接汇入交易资金，也可能先转入购房者账户。
因此，购房者应咨询房产经纪人或贷款机构，确定最适合当前交易的资金转移方式。不同贷款类型对赠与资金的来源和使用有较为明确的限制规范。在普通贷款（即传统贷款）中，根据房利美（Fannie Mae）的规定，赠与资金主要由亲属提供，包括配偶、子女、其他受抚养人，以及有血缘、婚姻、收养或法定监护关系的其他人。此外，像同居伴侣、未婚夫妇、前亲属或教父母等建立了类似家庭关系的非血缘人士也被允许提供赠款。但重要的是，赠与资金不得来自与待售房产存在利益关系的相关方，如房屋开发商、房地产经纪人或销售人员。联邦住房管理局（FHA）贷款对赠与资金的来源范围较宽，除了亲属，还包括雇主或工会、亲密朋友、慈善机构以及为低收入和首次购房者提供财政援助的政府或公共机构。
但同样地，赠与资金不能来自房产利益相关方。对于美国农业部（USDA）和退伍军人事务部（VA）的贷款，则限制相对宽松，只要赠与资金不来自与房屋销售相关的利益方，就可以使用赠款。虽然这两类贷款通常不要求首付款，但赠与资金可以帮助购房者建立初期的产权权益。每种贷款类型对赠与资金的证明有严格要求。一般而言，贷款人会要求提交赠款函，明确赠款者的身份、赠与关系、赠款金额以及赠款性质为无偿赠与，且不要求偿还。此举旨在确认资金不是贷款、借款或其他形式债务，保护贷款人的利益并保证购房者不会增加额外的还款负担。
具体到FHA贷款，购房者还需提供赠款人账户的提款凭证及存款凭证，必要时附上核验支票或电汇记录。VA贷款同样要求除赠款函之外，还需提供相关资金转移的明细文件。USDA贷款也有类似的文件审核流程，买家最好与贷款机构保持沟通，确保材料齐备。购房者应当特别注意赠款金额对税务的影响。赠与资金并非购房者的应税收入，无需在个人所得税报表中申报。然而，赠款人有可能需要提交赠与税申报表。
2024年，美国国税局规定的年度赠与免税额为18,000美元，超过该额度的赠款需申报赠与税表格，但并不一定意味着赠款人必须缴纳税款，因为还存在终身赠与免税额，当前为1361万美元。举例来说，父母可赠送高达10万美元用于购房但需申报表格，避免未来因税务问题影响购房计划。在实际操作中，理清赠与资金的法律关系、获取完整资质证明以及合理规划税务事宜，对于确保贷款批复与购房顺利不可或缺。购房市场的激烈竞争及贷款政策的严格监管，都使得完善资金来源的证明尤为关键。除了对赠与资金本身的准备，购房者还应明确贷款类型对应的首付比例、其它费用及贷款条款。例如，传统贷款较多应用于非投资性质住房，且需要足额首付款；FHA贷款则允许较低的首付比例和更灵活的赠与资金使用；VA贷款和USDA贷款虽不强制首付，但赠与资金可以用来支付相关交易费用及启动房屋产权。
家人或朋友的赠与资金无疑为广大购房者提供了强有力的支持，但购房者应保持合规意识，避免赠与资金来历不明引发审批风险。选择中立、专业的贷款顾问和房地产经纪人合作，有助于有效疏导资金路径，更好地控制购房流程。总结来看，赠与资金作为现代购房策略的重要组成，具备助力首付和减轻资金压力的显著优势。了解不同贷款类型的规定、如何准备赠与函件及资金证明、税务注意事项，可以让购房者避免不必要的麻烦，提高贷款通过率。与此同时，建立良好的资金传递记录，有助于贷款机构核实资信和保障交易安全。未来，随着住房市场的不断发展，赠与资金可能成为更多买家实现安家梦想的关键力量。
购房者应持续关注贷款政策变化，合理利用亲友支持，科学规划购房资金，迈向稳健置业之路。
