近年来，纽约市面临严峻的住房短缺问题，尤以曼哈顿核心商业区为重。疫情期间，远程办公成为常态，促使大量办公楼宇空置，加剧了房地产市场的结构性变化。对此，纽约市采取了一系列推动办公楼向住宅楼转型的举措，旨在利用闲置空间缓解住房紧张，满足市民对居住需求的增长。据2025年7月发布的市审计长布拉德·兰德（Brad Lander）报告显示，疫情后启动的44个办公楼转住宅项目，将可能改造超过1520万平方英尺的办公面积，规划提供约17400个新住宅单位。这些项目不仅分布在曼哈顿，还涵盖了布鲁克林等区域，显示出多元化的城市更新模式。此次改造中，诸多标志性建筑成为焦点。
例如，前辉瑞制药总部计划改造成1500套公寓，25号水街由美国摩根大通和纽约日报旧址转变而来，可提供1300个住宅单元，55号布罗德街的前高盛办公楼也被改造成571个住宅单位。此外，布鲁克林的395 Flatbush Avenue Extension项目拟建72层楼高建筑，提供1200余套住房，5号时代广场也将转型为1250个住宅。这些大规模项目昭示了办公楼改住宅的潜力，也呈现出城市空间再利用的新趋势。推动办公楼转换住宅的政策背景离不开2024年纽约市通过的467-m税收豁免计划。该政策为开发商提供税收优惠，前提是改造项目至少25%的住房单元必须为可负担住房。此举旨在激励开发商参与住房市场，增加中低收入居民的住房供给。
除此之外，政策取消了12倍容积率（FAR）的上限，允许住宅建筑最大容积率达15至18倍，进一步促进了大规模住宅项目的建设。尽管政策激励极大地推动了办公楼转住宅的浪潮，但报告也指出，税收优惠的力度过大，尤其是曼哈顿下城地区的项目，可能导致未来37年内财政收入减少高达51亿美元。原因在于税收豁免覆盖范围广泛，且免税率高达90%，这使得一些本来即使没有税收优惠也会转型的项目享受了额外补贴，引发了纳税公平性的争议。财政损失的背后，是对住房供应和财政收入之间平衡的挑战。尽管如此，办公楼改造为住宅的积极作用不可忽视。除增加房源供给外，项目通过引入混合用途、混合收入的社区，活跃了核心商务区的人口结构，促进了社区多样性和经济活力。
通过“吸纳”过剩的办公空间，重新塑造城市面貌，这也符合可持续发展的城市规划理念。公众对这些改造项目的反应不一。有支持者认为，增加住宅特别是可负担住房是解决纽约住房危机的关键，有助于留住中低收入居民，降低住房压力。然而，批评者则担心大量高端住宅开发将加大社区的绅士化趋势，推高生活成本，挤压传统居民群体的生存空间。这种“绅士化”现象在多个发达城市中已显现，成为城市规划和社会公平的重要议题。此外，部分居民担忧政治环境的不稳定和城市质量的下降会促使人口流失，影响住房需求的实际增长。
这也提醒政策制定者，在推动房地产转型的同时需兼顾社会公平与长远发展。展望未来，纽约市计划继续加大对旧办公楼的转化力度，同时优化税收政策，力求在促进住房供应和保障财政收入之间找到平衡点。改造项目将进一步注重可负担住房比例，提高社区配套设施，增强交通便利性和生活品质。此外，政府正推动更广泛的城市规划改革，如改善公共交通线路、提升街区宜居环境、推动绿色建筑技术等，以配合住房供应的扩容。除了政策支持，私营企业和社区组织的合作也至关重要。开发商在享受税收优惠的同时，需要承担起社会责任，确保项目惠及不同收入层次的居民。
社区参与规划过程有助于提高项目的公众接受度和社会效益，缓解潜在的冲突和纠纷。技术创新也在办公楼改造中发挥着重要作用。现代建筑技术与设计理念使旧建筑的功能转换更加高效和环保。智能家居系统、节能方案及绿色材料的应用，提高了改造项目的可持续性和相关住宅的居住体验。总结来看，纽约市办公楼转住宅项目在缓解住房紧缺、优化城市空间利用方面展现出巨大潜力。通过政策激励与市场力量的结合，不仅增加了住宅供应，还有助于促进城市经济多样化和社区活力。
不过，税收优惠政策的合理设置和社会公平问题仍需重视，确保改革成果惠及广泛居民。未来，随着更多改造项目完成，纽约的城市面貌和居民生活将继续发生深刻变化。办公楼改住宅成为城市更新的重要篇章，为全球大都市应对住房挑战提供了宝贵经验和借鉴。
