近期，位于美国德克萨斯州奥斯汀的两处多户住宅物业——Orbit公寓和Starburst公寓因商业抵押贷款违约被转入特殊服务状态，引发市场广泛关注。这一事件不仅体现了奥斯汀房地产市场的复杂性，也反映了多重因素叠加下的投资风险。本文将深入解析事件背后的背景、财务状况、市场趋势及其对未来奥斯汀公寓市场的潜在影响。 Orbit公寓和Starburst公寓分别建于1981年和1983年，均为花园式公寓，分别拥有336和504个单元。该两处物业由Keller Capital旗下的企业家Wesley Ivan Keller、Nathan Ivan Keller以及Jonathan Sheffield Keller于2019年收购后进行了大规模翻新，总投资达到1220万美元，平均每套单元翻新费用约为14530美元。翻新内容包括更换地板、升级电器、柜体灯具、灯光系统以及公共设施如健身中心、游泳泳池和会所。
尽管投入巨资升级改造，Orbit和Starburst公寓于2025年6月因贷款违约被晨星信贷（Morningstar Credit）报告转入特殊服务状态。两处物业背负着总计约1.1亿美元的商业抵押贷款支持证券贷款余额。晨星信贷数据显示，2024全年的净现金流较贷款发放前下降了16%，收入的减少和运营费用的增加导致这两处物业的债务服务覆盖率跌至1.02倍，几乎处于收支平衡的边缘状态。 商业地产分析负责人David Putro指出，最初贷款审核时债务服务覆盖率就较为紧张，仅为1.27倍。收入下滑及成本上升结合使得物业在2024年底的财务状况岌岌可危。奥斯汀作为全国公寓供应量快速增长的代表城市，自2023年以来新交付了约23000个多户住宅单元，涵盖奥斯汀市及其周边的Round Rock地区。
这种供应激增影响了市场租金水平和租赁竞争格局。 根据约翰·伯恩斯研究咨询公司的副总裁Chris Nebenzahl分析，奥斯汀北部地区新供应的激烈竞争带来了显著的市场变化。部分新楼盘为了吸引租户，提供了大量的租金优惠，例如持续两至四个月的免租期。这导致旧物业难以维持原有的租金收入和入住率，租户有更多机会选择价格更优惠、设施更现代的新型公寓。 虽然Orbit和Starburst公寓距今已有四十多年历史，且通过翻新提升了部分单元质量，但仍难以完全抵御新供应带来的冲击。老旧物业本身存在一定的维护和管理成本，且在激烈的租赁市场中，租户更青睐于设备完善、服务优质的新兴项目。
此背景下，老旧公寓不得不面对市场份额减少和收入萎缩的挑战。 转入特殊服务状态通常意味着贷款人已认定借款方无法按时偿还贷款本金和利息，开始介入管理或寻求重组措施。特殊服务旨在保护贷款人利益，同时探索重整或出售物业的可能性。对于投资方而言，这一阶段充满不确定性，同时也是资产价值评估和调整的重要时刻。 奥斯汀房地产市场曾因快速的人口增长及经济多元化被视为高潜力投资地。科技企业和创新产业的涌入带动了租赁需求，推动了新建公寓项目的蓬勃发展。
然而，快速扩张的供应链同时加剧了市场压力。供应量的突然增加，使得部分投资者未能准确预测市场吸纳能力，导致项目运营利润下降，贷款偿付能力受限。 此外，通胀环境和建筑成本上涨也加大了物业维护和运营负担。能源费用、维修保养、人力资源等方面的成本提升进一步侵蚀现金流，影响物业的财务健康。随着利率的上扬，融资成本增加，资本结构的承压问题逐渐显现。 个人与机构投资者在奥斯汀市场的布局亦呈现差异。
一些大型机构倾向于高端公寓建设及管理，以吸引高收入租户群体；而私募资金和中小投资者则更多聚焦于中低端市场，尝试通过翻新提升物业价值。然而在新供应冲击和市场调整期间，中低端项目尤其容易遭受压力，出现偿债困难的现象。 此次Orbit和Starburst公寓被转入特殊服务，或许成为庭审财务重组、资产出售乃至项目重新定位的开端。未来，这些公寓或通过进一步升级改造，提升竞争力以吸引新租户；也可能被市场上的其他资本接手，调整经营策略。 对于租户而言，市场的竞争带来了短期内更多租金优惠和选择空间，但长期可能伴随物业管理标准波动和市场供需变化。在高新技术企业不断聚集的背景下，奥斯汀租赁市场仍具备创新动力和潜力，租户可关注项目质量及未来发展规划，理性选择合适住房。
从宏观角度观察，奥斯汀公寓市场经历了从快速扩张到布局调整的阶段。供应侧的理性回归势在必行，投资者需结合市场需求、经济环境及物业实际运营状况，制定灵活且稳健的投资策略。政策制定者和监管机构或也需关注市场健康发展，促进租赁市场规范，保障租户权益与房产产业的可持续性。 综合来看，Orbit和Starburst公寓进入特殊服务是奥斯汀房地产市场调整的缩影。它提醒投资者关注供应结构、资金流动和财务风险，重视物业管理与市场定位。奥斯汀作为美国主要的经济增长极和高科技聚集地，其公寓市场未来仍承载广阔空间，但需面对建设与维护、融资与市场竞争的多重挑战。
通过专业资产管理、合理融资安排以及精准的市场分析，仍有望实现物业价值的长期增长与稳定回报。
