近期，联邦住房金融局（FHFA）宣布2025年房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的多户型贷款购买上限将分别调升至730亿美元，总额度达到1460亿美元。这一调整较2024年的700亿美元上限提升了近4%，反映出政府对多户型住房融资市场的持续关注与支持。房利美与房地美作为美国政府支持的两大重要住房金融机构，在全国多户型住房融资体系中扮演关键角色，其贷款购买上限调整不仅影响行业资金流动性，也对房屋租赁市场起到了稳定和促进作用。新上限定价的调整背景可以追溯至疫情影响以及经济环境的复杂变化。尽管在2023年房利美与房地美的贷款购买上限曾达到750亿美元，但随后2024年的额度有所下降，今年再次调高限额，这显示出联邦住房金融局对当前多户型住房市场需求的评估与预期。作为多户型住房贷款的主要买方，房利美和房地美通过购买债务为贷款人提供流动性，从而支持更多住宅项目的融资及建设。
2025年提高购买上限，旨在切实缓解市场中的资金紧张问题，尤其是在一些关键地区面临住房供应不足和租赁需求旺盛的背景下。值得关注的是，FHFA持续坚持住房任务导向，规定至少半数的多户型业务需符合使命驱动要求。也就是说，房利美和房地美必须优先支持那些保持租金可负担性和促进劳动力住房的项目。这一点对保障中低收入租户的住房权益意义重大，同时也推动市场更多关注可持续发展和社会责任。劳动力住房项目目前仍然享受排除在贷款上限之外的特殊待遇，这为相关项目融资提供更多灵活性。劳动力住房，通常指为满足中等收入劳动者而设计的可负担住宅，是城市住房的重要组成部分，也是平衡租金水平、防止租赁市场泡沫的重要手段。
这个政策延续了2024年的安排，显示了FHFA在促进劳动力住房建设上的坚定立场。市场专家对此次贷款额度上调反应积极。印第安纳波利斯公寓业主兼运营商Gray Capital的首席执行官Spencer Gray指出，政府通过多种手段，包括降低部分贷款的债务服务覆盖率要求，旨在为住房市场注入更多流动性。随着越来越多的多户型贷款将在2025年到期，市场上的交易和投资活动预计将显著增加，贷款额度的提升无疑为市场提供了强有力的支持保障。房地产持有者面临贷款到期压力，部分项目可能被迫出售，流动资金的充足将帮助整个市场实现平稳过渡，避免出现因资金断裂引发的市场动荡。此次调整也与FHFA总监Sandra L. Thompson保持的承诺一致，即确保政府支持企业持续为住房市场注入足够的流动性，促进住房租赁价格的合理稳定。
她强调，贷款上限的提升不仅是简简单单的额度变更，更关键在于推动双方持续专注于提供可负担租赁住房，支持那些通过企业主导的可负担住房计划而保存或新建的物业。FHFA在声明中还提到，机构将继续紧密监测多户型抵押贷款市场的动态，并保留根据市场需求调整贷款上限的空间。值得注意的是，若2025年的实际市场规模小于最初预估，贷款额度不会降低，显示出一定的市场弹性和政策稳健性。提高贷款购买上限对于多户型住房市场的意义非常重要。从市场供需角度看，美国多个大城市及其周边区域面临住房供应不足和租金上涨的双重挑战，提升多户型贷款额度无疑有助于推动更多住房项目开发特别是中低收入群体急需的租赁住房。通过增加政府支持机构的市场参与度，可以间接促进私营部门投资积极性，形成合力缓解住房压力。
与此同时，相关贷款额度上涨也有助于增强金融机构的信心，扩大多户型住房贷款的发放规模，从而满足租赁市场的融资需求，促进住房建设和提升住房质量。回顾历史，房利美和房地美的多户型贷款上限调整往往反映联邦政府对住宅市场的政策导向和经济走势预判。面对疫情后经济复苏的复杂形势，合理调整额度，有利于在稳定市场的同时避免过度风险积累。此外，住房金融稳定性直接关系到广大居民的生活质量和社会经济健康发展。随着大量新租赁住宅项目进入市场，市场竞争加剧，贷款市场的灵活性和资金供应尤为关键。外部经济环境及政策变动因素也对贷款额度调整产生影响。
此前特朗普政府曾计划推动房利美与房地美的私有化，但受到疫情冲击后政策进程放缓。当前政府对GSEs（政府支持企业）的管理维持较为审慎的态度，通过调整贷款购买上限等措施，处于平衡开放市场与风险控制之间的细致权衡。综合来看，FHFA宣布提高房利美与房地美2025年多户型贷款购买上限，是其积极应对多户型住房市场挑战、促进可负担租赁住房发展的关键政策举措。贷款额度的提升将带动更多资金流入租赁住房市场，支持中低收入及劳动力群体的住房需求，增强市场流动性，稳定租金水平。未来，伴随着持续监测及灵活调整，预计美国多户型住房市场将在稳定中迎来新的发展机遇，从而为更多家庭实现租住梦想创造条件。随着人口增长和城市化进程加快，住房保障和多户型住房建设将成为未来政策重点。
FHFA的新举措彰显出政府对解决住房短缺、稳定租赁市场的坚定承诺，也为多方参与者指明了前行方向。关注多户型贷款额度调整和GSEs的政策动态，对于房地产投资者、业主、政策制定者及广大租户而言，都有着不可忽视的重要意义。
