近年来，美国住房市场经历了显著的波动，高昂的抵押贷款利率成为抑制购房需求的重要因素。多方期待美联储通过降息来降低贷款利率，从而促进住房市场的活跃。然而，美联储主席杰罗姆·鲍威尔在近期国会听证会上提出了不同声音，他认为降息未必能直接降低住房价格和整体居住成本。鲍威尔的谨慎态度引发了广泛的讨论，也为投资者和购房者提供了更加全面的市场认识。 鲍威尔指出，目前美国住房市场面临的核心问题在于住房供应长期短缺。自2008年金融危机以来，住宅建筑速度未能跟上人口和需求的增长，导致全球范围内的住宅库存量不足。
根据Realtor.com的研究，美国目前的住房缺口约为400万套，严重制约了市场的供给能力。这种结构性短缺使得即使利率下降，住房价格也未必会显著回落。 此外，抵押贷款利率虽然与联邦基金利率存在一定联系，但两者波动并非完全同步。在2020年疫情期间，抵押贷款利率曾一度跌破3%，激发了大量购房和再融资需求。然而近几年，抵押贷款利率稳定在6.8%左右的高位，显著抑制了买家的购买力和市场活跃度。值得注意的是，2015年以来，房屋卖家往往不愿轻易出售老房，因为他们享有较低的旧抵押贷款利率。
如果他们转手新房，需承受更高的利率和更高的月供，这种“锁定效应”进一步减少了市场上的房源供给。 鲍威尔表示，仅凭降低利率来刺激住房市场需求可能会适得其反。虽然较低的利率可以降低新贷款的成本，激发买家兴趣，但同时解除了部分拥有低息抵押贷款购房者的“锁定”，他们会因利率上升变为卖家，从而增加房源供应。然而，两者之间的动态平衡复杂，价格影响并不直接明显。2024年末美联储曾降息一个百分点，抵押贷款利率短暂反弹后又回落到此前水平，显示市场对利率调整的反应并不线性。 住房的整体成本不仅由利率决定，供应和需求才是根本驱动。
供不应求的局面使得房价持续攀升，甚至在利率下降时也难以逆转。据Redfin最新数据显示，截至2025年6月中旬，美国中位房价已经达到39.65万美元的历史高位。事实上，低库存使得购房者之间的竞争激烈，推动房价不断上涨，形成恶性循环。 从政策层面来看，解决住房问题需要综合施策。除了利率调控外，促进住房供给、完善土地利用政策、鼓励房产开发等方面的改革同样重要。简化建设审批流程、加快住宅项目审批速度以及提供建设补贴，都有助缓解住房短缺。
此外，改善低收入群体的住房保障体系也能缓解部分需求压力，形成多元化的市场支持体系。 经济学家普遍认为，住房市场的健康不仅依赖于金融环境，更需基础供应的提升。与此同时，购房者的心理预期和市场信心也在很大程度上影响着交易活跃度。如果市场预期房价依然坚挺，即使利率下调，购房积极性也未必显著增加，卖家出于资本增值考虑也倾向持有房产，进一步抑制市场流动性。 鲍威尔的讲话体现了美联储对住房市场的深度理解，即认为单纯依赖货币政策工具难以解决结构性问题。联储更多关注通胀目标，对于住房市场的调节主要通过利率影响整体经济活动，间接影响房地产需求。
因而公众和政策制定者应对住房市场和货币政策的关系保持清醒认识，避免将房价上涨简单归因于利率水平高低。 未来，美联储可能在保持货币政策灵活性的同时，更加注意住房市场的多维影响因素。降息虽然是缓解融资成本的有效工具，但唯有与改善住房供应相结合，才能真正促进房价稳定和市场健康发展。 总结来看，美国住房市场当前面临复杂挑战，降息作为单一政策手段，其作用和效果存在局限性。美联储主席鲍威尔的观点提醒我们，住房成本的高企根源在于供需矛盾，任何政策都无法一蹴而就地改变现状。购房者、卖家、投资者以及政策制定者都应基于全面的市场分析，合理预期未来趋势，推动建设性解决方案，共同促进住房市场的可持续发展。
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