近年来，随着全球气候变化引发的极端天气事件日益频发，美国多个地区遭受了严重的自然灾害冲击，例如加利福尼亚的野火和佛罗里达的飓风，这些灾害不仅造成人员伤亡和财产损失，也逐渐改变了美国房地产市场的格局。美联储主席杰罗姆·鲍威尔近日在参议院银行委员会的听证会上透露了一个令人深思的现象——未来美国会有一些地区存在无法获得抵押贷款的情况，这一警告引发了广泛关注和讨论。 鲍威尔的核心观点是，许多银行和保险公司由于风险增大，正在逐步撤出沿海以及洪灾和火灾高发的地区。彼时，这些地区的房地产市场将面临极端的流动性和融资困境，买房人不仅要承担越来越高的房价，还将难以通过正常贷款渠道获得资金支持。在房地产交易中，抵押贷款是大多数购房者实现购房愿望的重要工具，而贷款的前提通常是购房者必须持有有效的房屋保险。房贷机构规定，购房者在偿还贷款期间必须始终维持房屋保险的有效性，以保障房屋价值免受风险事件破坏，保护金融机构的利益。
然而，随着自然灾害风险攀升，保险公司纷纷退出灾害频发区域，导致相关地区的房屋保险供应急剧减少甚至消失。这一趋势直接导致贷款机构难以向这些地区的购房者发放抵押贷款。如果贷款机构得不到购房者持续的保险保障，一旦房屋遭遇灾害，资金风险可能转嫁给银行，进而引发连锁的金融风险。部分银行会强制为贷款客户购买“强制保险”，但这种保险通常保费高昂，理赔条件苛刻，严重增加了购房者的养房成本。有些情况下，贷款机构甚至找不到合适的保险产品，直接导致抵押贷款无法顺利发放。 这种现象在部分州已经初见端倪。
以佛罗里达为例，飓风伊安造成的保险损失导致2022年该州非续保率翻倍，成为美国非续保率最高的地区。业主面临保险难买、保费高涨的双重压力，购房意愿和能力受到严峻考验，房地产市场流动性减弱。加利福尼亚的野火频发同样造成保险市场萎缩，进一步加剧购房难度。 长远来看，这种困境将催生美国房地产市场的深刻变革。对于部分高风险区域，购房者不仅要面对保险业务的紧缩，还将面临抵押贷款市场的萎缩甚至空白。最终意味着，想要在这些地区置业的居民，将要么承担极高的资金成本，要么面临无贷购房的尴尬境地，房地产投资价值和生活吸引力将因此下降。
对于整体市场而言，这意味着区域间住房可达性和价值分化将进一步加剧，富裕地区和低风险区域的房价可能持续上涨，而高风险区则出现萎缩和人口流失的风险。 从政策角度看，如何应对这一新兴问题成为决策者的难题。联邦政府和州政府需要协同制定有效的风险控制和保障机制，鼓励保险公司提供可承受的保险产品，支持银行设计创新型贷款方案，同时推动城市规划和防灾体系升级，降低极端灾害带来的风险。此外，政府还需扶持受灾区域居民的搬迁和再安置，缓解历史遗留的住房困境。 对于购房者而言，了解保险市场动态和抵押贷款申请要求愈发重要。在选择购房区域时，应充分评估灾害风险及保险覆盖情况，理性决策以规避潜在金融压力。
同时，做好自身财务规划和风险预防，寻求专业咨询也显得尤为关键。 总的来说，鲍威尔的警告不仅揭示了气候变化对房地产金融链条的深远影响，更提醒社会各界关注住区安全与金融稳定的协调发展。面对未来，房地产市场将进入一个更加复杂和多变的局面，各方需要积极适应并探索变革之道，才能保障购房者权益、稳固金融秩序，并促进住房市场的健康持续发展。
