进入2025年，抵押贷款利率经历了一段难得的连续下跌期，吸引了众多购房者和投资者的关注。然而，在经历了连续六周的下跌后，7月初美国抵押贷款利率出现了回升，标志着市场环境的重大转变。根据弗雷迪麦克斯（Freddie Mac）最新公布的数据，30年期固定抵押贷款的平均利率已攀升至6.72%，较上一周的6.67%有所上涨，而15年期贷款利率也小幅上升至5.82%。这一变化被普遍认为与近期强劲的就业报告息息相关，削弱了市场对联邦储备委员会（Fed）在7月份降息的预期。 强劲的就业表现展现了美国经济的韧性。6月的就业报告显示，劳动市场仍处于紧俏状态，失业率略有下降，这使得投资者和贷款机构普遍认同联储短期内不大可能放宽货币政策。
尽管联储不直接设定抵押贷款利率，但市场利率往往根据对未来利率走势的预期而变化。此外，抵押贷款利率与10年期美国国债收益率走势紧密相关。随着国债收益率的小幅反弹，抵押贷款利率自然出现了同步上扬，结束了此前的连续下滑趋势。 利率回升的背景下，房市动态也展现出多面性。尽管抵押贷款利率一度稳定在6%至7%的区间内浮动，但这种相对较高的利率水平对新房购买产生了一定抑制效应。数据显示，新屋销售较去年同期下降了6.3%，而现有房屋销售也微降0.7%。
可见，较高的融资成本正在影响一些购房者的买房计划，抑制了整体市场的活跃度。 然而，抵押贷款申请数量却依然处于稳步上升的态势。根据抵押贷款银行家协会（Mortgage Bankers Association）的最新调查，上周抵押贷款申请较前一周增长了近2.7%。这表明，虽然利率有所上扬，但购房需求依然存在。弗雷迪麦克斯首席经济学家山姆·卡特（Sam Khater）指出，购房及再融资申请分别较去年同期增加了25%和56%，说明市场对利率变动的敏感度很高，微小的利率下降都能显著激发借款人的积极性。 房价方面，一些地区开始出现调整迹象，局部房价的小幅回落推动了待售房屋成交的增长。
全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）的数据显示，5月份待售房屋数量较上月增加了0.8%。库存的逐步积累为买家市场创造了有利环境，购房者可能获得更多议价空间，但整个市场的转型过程预计将较为缓慢，因为经济环境仍具有较大不确定性。 房地产市场的供求关系受多重因素影响。高利率不仅增加了借贷成本，也影响了购房者的购买力，尤其是首次置业者和预算有限的买家。与此同时，卖方也面临定价压力，需要在保持吸引力和保证利益之间寻求平衡。随着库存的增加，市场竞争或将减轻，但整体成交放缓意味着房价涨幅可能放缓，甚至出现调整。
联储的货币政策走向仍是未来抵押贷款利率的关键影响因素。市场普遍密切关注未来几次联储政策会议的动态，任何有关利率调整的信号都将迅速影响市场预期和利率水平。虽然近期强劲的就业数据降低了7月份降息的概率，但经济形势瞬息万变，未来数月不排除政策变化的可能。 对购房者而言，当前环境既充满挑战也蕴含机遇。较高的利率意味着每月按揭还款负担加重，购房成本上升，买家需要更加谨慎计算财务预算。同时，部分地区房价有所松动，等待市场进一步调整的买家可以密切关注价格走势和贷款利率波动，选择合适时机入市。
此外，对于有意进行再融资的房主，当前利率虽有所回升，但仍需衡量贷款期限、贷款金额和当前利率变化对整体财务状况的影响，做出合理的决策。 另一方面，房地产投资者在利率回升的背景下也面临新的挑战和机会。较高的融资成本可能影响部分投资项目的收益率，但同时，市场调整和库存增加也为寻找价值洼地提供了契机。投资者应关注区域经济发展和住房需求趋势，结合利率走势，灵活安排投资布局。 未来展望方面，随着经济基本面持续发展和政策调控的演变，抵押贷款利率仍将维持较大的波动性。购房者和投资者预计将继续关注就业数据、通胀水平以及联储政策声明，以掌握最新动态。
总体来看，6%以上的抵押贷款利率或将成为新的常态，一段时间内市场将适应这一水平，寻求新的均衡状态。 简言之，抵押贷款利率的回升打破了此前六周的下降趋势，为2025年的房市带来了不确定性与挑战。强劲的就业数据和联储政策预期共同推动利率上行，限制了购房需求和新屋销售，但库存增加和房价部分区域回落又为买家创造了交易机会。市场仍处于动态调整阶段，购房者和投资者需密切关注宏观经济及政策变动，理性评估自身状况，抓住适合的时机做出决策。在整体经济环境不确定的情况下，房地产市场的走向依然需要理智而深入的观察与判断。
