近日,著名金融分析机构凯夫布鲁耶特(Keefe Bruyette)将美国两大房贷巨头房利美(Fannie Mae,股票代码FNMA)与房地美(Freddie Mac,股票代码FMCC)的盈利预测下调了10%。此举在市场上引发广泛关注,对于这两只备受关注的政府支持企业(GSEs)的财务表现及投资前景均有深远影响。房利美与房地美作为美国最大的抵押贷款支持机构,长期以来在住房金融市场中扮演着重要角色,承担着促进住房贷款流动性的使命。凯夫布鲁耶特的调降反映了分析师对未来收入、费用及政府政策影响的重新评估。最新研究报告指出,未来两家公司合并的盈利预计将达到约260亿美元(基于调整后的数据),这其中已考虑了约24亿美元的优先股股息费用,而此项费用目前尚未支付。值得注意的是,二者通过收取"担保费"来获得收益,担保费的增量约为65个基点(0.65%),但其中大约10个基点被上缴给美国财政部,这是源自临时工资税减免持续法案(Temporary Payroll Tax Cut Continuation Act)设立的相关费用。
政府政策对这两个企业的影响不容小觑。自金融危机以来,房利美与房地美一直处于政府接管状态,政府拥有对其优先股的控制权。市场对这两家公司未来私有化的讨论持续升温,但其进展充满不确定性。凯夫布鲁耶特警告称,除非私有化成功且政府放弃其优先股权益和清算优先权,否则普通股股东面临较大下行风险。分析师维持对房利美和房地美的"表现不佳"(Underperform)评级,分别给予4美元和4.5美元的股价目标。值得关注的是,凯夫的研究强调虽然盈利面依然稳健,但普通股股票的市场表现可能不会持久推动,主要原因是政府持有的大量优先股以及清算偏好权极大影响了股东权益的价值。
二者若要真正走向复苏和脱离政府监管,必须解决这些结构性融资问题。私有化计划能否顺利实施,成为影响未来股价的重要变数。回顾房利美与房地美的历史,自1938年和1970年分别成立以来,二者的使命都围绕着支持美国住房市场稳定和推动住房贷款融资普及发展。在2008年美国次贷危机期间,因资产质量恶化导致财务严重受创,政府决定将其置于托管,注入巨额资本,防止系统性金融风险蔓延。时至今日,虽然营收和盈利表现有所恢复,但优先股的支付责任依旧沉重,法院对其偿还优先股股息的争议及政策的不确定性带来挑战。此外,二者的担保费结构及受财政部收益分成的影响,也限制了盈利增长空间。
凯夫布鲁耶特分析指出,65个基点的增量担保费中,40%以上被用来支付给财政部,这意味着利润空间被明显压缩。与此同时,当前财政部尚未收取的优先股股息也显示出潜在的额外支出风险,若未来被要求支付,将进一步影响利润。投资市场对房利美与房地美的态度依然谨慎。尽管二者资产规模巨大,具有稳定的现金流及政府隐性担保,但由于政策和结构性因素,普通股投资风险较高。除非政策环境改善或私有化方案明确,否则普通股投资者可能面临资产价值缩水风险。另一方面,政策制定者和监管机构正面临平衡住房市场稳定和财政风险控制的挑战。
适时推进房利美与房地美的改革,改革方向包括减少政府干预、完善担保费机制、推动资本结构优化等,都被视为未来重点议题。私有化计划涉及多个监管机构和政治因素,时间和路径尚具不确定性。若成功,房利美与房地美有望恢复更大的市场灵活性和盈利能力,也能缓解政府财政负担。反之,若改革迟缓,市场风险将继续累积,对美国住房金融体系的稳定性构成影响。展望未来,投资者需密切关注政府政策动向和凯夫布鲁耶特等机构的后续评级调整。二者作为体现美国住房金融基础的重要组成部分,其发展进程直接影响相关资本市场表现。
对于潜在投资者而言,除了关注盈利预测的变化,更需重视背后深层次的政策和结构风险。此外,二者权益证券乃至债务证券投资策略需结合宏观经济走势、利率变动、住房市场供需变化等多重因素综合判断。总结来看,凯夫布鲁耶特的盈利预期下调虽然表明短期盈利压力,但充分反映了市场对监管环境和资本结构复杂性的理性评估。房利美与房地美的未来不仅取决于财务数字,更取决于监管层面的调整步伐及私有化进展。投资者应在关注短期盈利的同时,审慎对待宏观及政策风险,理性构建持仓策略。在当前全球经济与金融环境复杂多变的背景下,了解房利美与房地美的最新动向及潜在挑战,是把握美国住房市场投资机会的关键。
未来,随着私有化方案逐步明朗,相关市场表现将迎来新的转机,值得持续关注。 。
