近年来，随着人工智能技术的迅猛发展，面部识别技术逐渐成为房地产领域重要的物业技术工具之一，尤其在租赁住房市场中得到了广泛应用。房屋所有者和公共住房管理机构采用面部识别技术来提升安全性、优化出入控制流程，极大地方便了租户的日常生活。然而，政府问责局（GAO）于2025年发布的报告明确指出，面部识别技术的使用同时带来了严重的隐私风险和潜在的歧视问题，值得引起社会各界的高度关注和重视。 面部识别技术的普及为了应对城市化进程中日益增长的安全管理需求，许多公共住房机构（PHA）和私营物业管理方引入了面部识别系统，以加强对住户及其授权人员的身份核验。这项技术通过采集租户的生物特征信息，与数据库中的储存图像进行自动比对，实现快速、无接触的门禁控制，被视作提升物业安全管理效率的重要手段。多家行业协会及相关住房机构反馈称，面部识别技术显著减少了非法入侵事件的发生，提高了居民的安全感。
然而，GAO调查显示，尽管技术带来便利，但面部识别的准确性存在显著的民族和性别偏差。研究表明，非白人群体，尤其是非裔女性，面部识别系统的误识别率更高，容易遭遇无故被拒绝进入住宅等困扰。此外，面部识别作为一种高度依赖生物信息的监控手段，涉及大量个人敏感信息的收集与存储，若管理不当，有可能被用于未经用户同意的监控、数据共享，甚至导致租户隐私权被侵害。 GAO指出，公共住房机构普遍存在对面部识别技术使用的政策和法律认知不足。多数机构表达了对于租户“知情同意”环节的困惑，不清楚何种形式的通知或授权才算合规，且对于数据保存期限、信息安全保障措施亦缺乏明确规范。在缺少联邦层面具体操作指引的情况下，相关机构在平衡安全管理和租户隐私保护之间陷入两难。
除了隐私风险，面部识别技术的歧视性问题也引发热议。由于算法训练数据不均衡，部分群体可能被系统反复错误识别，致使租户在日常生活中遭遇不公正待遇，甚至激化社会不平等。此外，隐私保护不足可能使得面部数据被滥用，部分业主或管理方可能未经允许，将租户的生物识别信息共享给执法机构或其它第三方，增加了滥权或监控过度的风险。 联邦机构在推动面部识别技术规范应用方面的举措不容忽视。消费者金融保护局（CFPB）、联邦贸易委员会（FTC）、司法部（DOJ）和住房和城市发展部（HUD）协同开展法律执法和指导发布工作，聚焦防止技术滥用、打击虚假广告以及保障租户权益。2024年，HUD发布了涉及租户筛选算法公平使用的指导性文件，针对基于人工智能的工具提出了合规建议，但针对面部识别技术具体操作的详细指南依旧缺位。
GAO报告特别建议HUD向公共住房机构提供更为明确和具体的书面指导，内容涵盖面部识别技术的合理使用目的、租户同意机制、数据保存和管理规范，以及如何有效解决技术精度问题。这不仅有助于统一行业标准，也能够在保护居民隐私和促进技术创新之间实现更为平衡的关系。 同时，GAO提醒相关方关注正在进行的立法和司法审查动态。随着越来越多的诉讼案例涉及面部识别隐私和歧视问题，未来有关的法律法规或将进一步收紧，强化对技术供应商和用户的监督责任。这对于租赁市场的物业技术应用格局及租户权益保障都将产生深远影响。 对于租户而言，理解并维护自身的隐私权和知情同意权尤为重要。
租户应主动了解所居住社区采用的监控技术类型及相关政策，积极参与公共住房机构或物业管理方举办的居民沟通活动，推动透明度提升。同时，社会组织和公益团体也应加强对弱势群体的法律和技术教育，协助其识别与应对潜在不公平技术风险。 从产业角度看，面部识别技术提供商需强化算法的公平性测试，通过多样化数据训练减少误识别，提升系统普适适用性。物业管理方在引入此类技术前，应开展充分的风险评估和利益权衡，确保技术合规使用，并建立完善的隐私保护和数据管理制度。此外，技术供应商和管理机构应加强与监管机构的合作，积极响应监管要求，推动行业健康发展。 结合GAO的最新研究结果，面部识别技术在租赁住房领域虽能带来显著的运营效率和安全改善，但相关隐私权风险及潜在的歧视问题不容小觑。
为实现技术应用与租户权益保护的双赢，缺乏统一规范的HUD应及时落实针对公共住房机构的细化指导，推动制定更完善的政策和监管框架。未来，随着法律法规的不断完善及技术的持续优化，面部识别技术有望成为提升租赁住房管理创新的重要助力，同时保护广大租户的合法权益。 总之，面部识别技术作为现代物业科技的重要组成部分，其安全性和隐私性兼具优势与挑战。相关监管部门、技术拥护者以及租赁双方须紧密协作，秉持公平、公正、透明原则，共同推动租赁住房市场迈向更加安全、高效且尊重个人隐私的未来。GAO的警示不仅提醒我们关注技术应用背后的风险，更呼吁制定切实可行的解决方案，为社会大众提供更加可靠的居住环境保障。
