近年来,美国家庭购房行为出现显著代际差异。千禧一代在面对高房价与高贷款利率时,表现出一种"先买后祈祷"(buy now, pray later)的态度:他们仍然活跃于购房市场,但更多依赖调整利率抵押贷款(ARM)或寄希望于未来再融资以缓解当下的负担。与此同时,拥有低利率抵押贷款和大量净值的婴儿潮一代选择留在原有住房,导致二手房供应持续紧张,进一步推高价格和竞争强度。这种组合效应正在塑造一个风险与机遇并存的房地产市场格局。 数据说明了千禧一代的市场份额与选择倾向。根据Realtor.com在50个最大都会区的调查,千禧一代(在2024年定义为28至43岁)在按揭咨询中占比接近一半,约为49.7%,略低于2023年的52.3%,但仍是市场中最活跃的买家群体。
更值得注意的是,他们在高薪技术中心的参与度更高:在圣何塞、西雅图和旧金山等地,千禧一代的按揭查询占比分别达到62.6%、57.1%与56.9%。这些数据表明,高收入与技术技能正在部分抵消区域房价对可负担性的压力。 地理差异不仅体现在参与度,还体现在首付与借贷规模。以圣何塞与旧金山为例,千禧一代的平均首付分别接近213,000美元和190,000美元,平均贷款申请规模也分别接近794,000美元和736,000美元。这说明在顶级城市,只有具备较高收入或资本准备的年轻买家才有可能进入市场,从而加剧了市场的分层现象。对于大多数想在一线和强二线城市置业的千禧一代而言,进入门槛仍然很高。
为何采取"先买后祈祷"的策略?主要有三方面原因。其一是恐失去(fear of missing out):当住房库存有限且价格坚挺时,很多买家宁愿接受短期负担,也不愿长时间等待而最终被市场排挤。其二是对利率走向的乐观预期:很多年轻买家押注未来利率会下降,届时可以通过再融资获得更低的月供。其三是职业与家庭阶段的现实需求:成家立业、通勤便利与学区考量使得一些买家难以通过长期租房满足生活需求,于是选择购房作为长期安定的手段。 但这种策略并非没有代价。调整利率抵押贷款在初期通常提供较低的固定利率段或优惠利率,但伴随未来利率重设(reset)的不确定性。
一旦利率在重设时处于高位,月供可能大幅上升,造成支付困难或被迫出售房产。即便计划依靠再融资来锁定更低利率,现实也存在两大风险:利率未必按预期回落,且借款人的收入与信用状况在未来可能受挫,影响再融资资格。金融专家将这种做法称为潜在的"定时炸弹",尤其在经济波动或利率维持高位的情形下,风险尤为明显。 婴儿潮一代的"锁定效应"则进一步复杂化市场动态。很多婴儿潮一代在低利率时代购得住房并长期持有,他们手中积累了大量房屋净值,同时享受着历史低利率的按揭成本。放弃现有低息抵押并搬迁到新房,会面临更高的新贷款利率与交易成本,因此他们更倾向于留在当前住所。
这导致二手房供应量被压缩,抑制市场上的可购房源。华尔街分析师如Meredith Whitney等人指出,年长房主"短期内不会轻易搬走",意味着即便利率回落,库存释放也可能滞后,从而维持价格压力。 供需双重压力下的市场短期前景是千禧一代将继续作为主要购买力量,尤其在高薪技术中心表现强劲,但可负担性问题不会轻易解决。即便利率出现温和回落,房价和库存结构性问题可能仍然阻碍广泛的可负担性改善。在风险方面,依赖ARM与未来再融资的买家面对利率与就业的不确定性,潜在的偿付压力可能导致消费收缩并提高金融系统的脆弱性。 面对这样的局面,潜在买家可以采取一些更稳健的策略以降低风险。
首先,进行严谨的压力测试非常重要:在预算中模拟利率上升后的月供变化,评估自身现金流与应急储备是否能覆盖可能的上行情形。其次,考虑贷款结构多样化:如果能承受稍高的初期月供,固定利率贷款提供更高的利率确定性;而对ARM感兴趣的买家应优先选择具有可负担的重设缓冲或上限条款的产品。第三,提高首付款比例可以显著降低贷款规模与利息支出,也能在市场波动时提供更多安全边际。第四,保留充足的现金储备以应对利率重设或收入波动,同时在购房后避免把所有流动性压缩在房产中。 对于无法在一线城市承受高昂首付和月供的千禧一代,寻求替代路径同样可行。跨区域迁移到生活成本更低的城市,在远程工作模式下保持职业机会,可以大幅提高购买力。
合伙购房或家庭互助也成为一些年轻人进入市场的途径,但这类方案需要明确法律与财务安排以避免未来纠纷。长期角度上,投资于可提升收入的技能或转向高薪行业,也是提高购房能力的根本方法。 从政策层面来看,缓解当下困局需要多管齐下。鼓励供给侧改革是关键,包括放宽住房用地与建筑管制、加速多户型住房与可负担住房项目建设、以及对翻新与改造项目提供财政激励。针对婴儿潮一代的"持有效应",可考虑政策性激励促成适度流动,例如提供搬迁税收优惠、抵押利率互换支持计划或为愿意出售并搬迁至老年友好型住房的年长房主提供补助。财政与货币政策也应在保持金融稳定的前提下考虑住房市场的特殊性,避免单一举措加剧代际不平衡。
金融机构与监管者同样承担重要角色。监管层应强化对高风险贷款产品的透明度要求,确保借款人在签约前充分理解ARM重设条款与再融资假设。金融教育的普及也至关重要,使购房者能够更好地评估长期融资成本与风险。贷款机构应提供灵活的再融资路径或缓冲机制,帮助在出现短期利率波动时的偿付过渡。 展望中长期,几种情景值得关注。若利率显著回落且新建住房供应快速跟上,价格压力有望缓解,千禧一代的再融资期待可能得以兑现,市场进入更平衡的状态。
若利率长期维持高位而婴儿潮一代继续持有住房,供应短缺将持续,价格将更加偏向受市场资源高技能高收入群体主导,住房可负担性问题将进一步恶化。还有一种复杂但可能的混合情形:局部降息或区域性供应改善缓和部分市场压力,而高端技术中心由于自然增长与供给限制仍将保持高位。 对个人买家而言,最务实的路径是基于现实与风险承受能力作出决策,而非纯粹押注未来利率走向。清晰的财务规划、合理的负债比例以及保守的压力测试,是抵御不确定性的关键。对于政策制定者与行业参与者,则需要通过供给侧结构性改革、激励老年人适度流动的措施和更严格的金融透明度规范,来共同构建更健康、更具包容性的住房市场。 总体而言,千禧一代的"先买后祈祷"现象反映了年轻一代在现实需求与市场压力之间的妥协。
短期内他们仍是购房市场的主力,但要把握长期财务安全,需要更周全的策略与政策配合。婴儿潮一代能否或愿意释放库存,将深刻影响未来数年的市场供需与价格走向。在高不确定性的时代,理性、准备和制度性回应比盲目的乐观或恐慌更能保护每一位家庭的住房安全与财富稳定。 。
