近年来,加利福尼亚州的住房危机逐渐成为公众和政府关注的焦点,住房价格高企、供应紧张、交通拥堵和环境压力等问题相互交织,给居民和城市发展带来了巨大挑战。在多年的政策探索和社会动员下,支持增加住房供应以应对危机的YIMBY(Yes In My Backyard,支持在自家附近建设住房)运动正稳步走向胜利,其推动的加州参议院第79号法案(SB 79)正处于最终通过的关键阶段。SB 79旨在通过强制地方政府修订围绕公共交通站点的土地使用政策,实现住房密度的大幅提升,从而推动更多住宅建设,缓解住房紧缺和区域交通困难。正是这一法案表明了加州在城市规划工具上的重要创新,同时也成为了全国范围内住房政策辩论中的标志性事件。SB 79的核心目标是围绕主要公共交通站点划定一定半径范围内的土地,制定统一的住宅建筑高度标准,这一标准最低可达4层,最高则允许建筑达到9层高,这一政策将推动形成更为集约和多样化的住房格局,打破传统的以低密度单户住宅为主的现状。支持者认为,加州投入大量公共资金建设的交通基础设施本应最大化利用其潜力,而当前的排他性分区规划却阻碍了住宅开发,导致土地利用效率低下,进一步推高房价,并助长了城市蔓延现象,增加碳排放,损害环境和居民生活质量。
YIMBY运动的倡导者如加州YIMBY通讯总监Matthew Lewis指出,只有让更多的住宅靠近交通枢纽,公共交通才有望替代私家车成为居民出行的主流选择,缓解交通拥堵和环境污染。行业专家和学者也纷纷支持SB 79,认为楼层限高的调整是住房供应不可或缺的一环。UCLA城市规划教授Michael Lens表示,研究普遍显示,增加市场化住房供应有助于降低整体租金和购房成本,尤其是通过"迁徙链"效应,不同收入层次的租户依次转移,整体市场租金得以缓解。由此,市场住宅供应与经济居住需求形成互动,促使住房市场更趋合理。尽管如此,SB 79依然面临包括本地市政府、邻里社区以及部分进步派租户组织的抵制。反对者主要担忧新增住宅大多为市场价单位,可能引发已有经济弱势群体的搬迁和社区的拆迁,进一步加剧社会不公平。
洛杉矶市议会成员及部分地方组织认为,已有的住房规划与激励措施足以应对住房增长,忧虑州政府的干预可能剥夺城市对自身发展节奏的控制。此外,旧金山的种族与公正规划联盟(REP-SF)代表Joseph Smooke质疑,SB 79缺乏坚实的反驱逐和保障机制,专项保护措施存在漏洞,难以避免开发商的利益驱动导致原有租户流离失所。针对这些担忧,议员们在法案中增设了增强的经济适用房激励和租户保护条款,对于存在租金管控且有租户居住记录的建筑,严禁拆除,目的是最大限度减少对低收入社区的影响。部分租户组织因此从反对转为中立,但Smooke仍然对这些改进持怀疑态度,呼吁制定更为严格的保障措施。业内观察人士指出,加州SB 79的通过不仅仅是住房政策的一个转折点,更是体现了民主党内经济学派之间的理念碰撞与融合。类似于Ezra Klein和Derek Thompson所著《Abundance》一书中提出的"无限供给"理念,即通过放宽限制,释放市场供给潜力,从根本上缓解资源稀缺问题,在宏观国家层面面临争议,而在加州这一具体案例中则初见成效。
法案的通过也离不开YIMBY运动多年坚持不懈的基层组织力量和战略转变,从一开始面临排斥逐步赢得立法支持,显示出其政治运作能力的显著提升。此举同时为其他城市乃至全美国提供了借鉴案例,如何调和地方社区利益与广泛公共利益,制定科学且公平的住房授权措施,将成为未来各级政府需面对的重要课题。加州住房危机依然严峻,SB 79尽管意味着改变,但远非万能。学者和支持者一致认为,除了增加市场供应外,还必须加大对低收入群体的专项补贴和租金控制支持,以确保真正实现住房的可负担性和平衡发展。因此,未来政策设计将需要更加综合和细致,平衡供给激励和居民权益保护。展望未来,SB 79的通过有望极大激活加州公共交通沿线土地市场,推动更多混合使用和多样化居住形态的产生,同时促进绿色出行和碳减排目标的实现。
加州的改革之路正在映射出新型城市发展的蓝图,连接着经济效益、社会公正和环境可持续。YIMBY运动的成功经验也在不断激励其他地区尝试类似的住房供应释放路径。无论如何,加州正在开启一个住房政策创新与政治博弈交织的新时代,这不仅影响着城市形态,也深刻关系到数百万居民的居住福祉和未来生活质量。随着法律文本逐步完善并付诸实践,及时观察其实施效果和社会影响,将为全国乃至全球解决城市住房问题提供珍贵的借鉴和启示。 。
