近年来，加密货币迅速发展，成为金融领域不可忽视的一部分。比特币、以太坊等数字资产的价格波动剧烈，引发了投资者和消费者的广泛关注。然而，在传统金融领域，尤其是住宅抵押贷款业务中，加密货币的身份和作用依然存在高度不确定性。作为美国政府支持的重要住房抵押贷款机构，弗雷迪麦克（Freddie Mac）近日发布公告，针对加密货币在贷款资格审查中的适用性进行了明确指导。这一举措具有重要的行业意义，也为抵押贷款市场带来了新的规范和秩序。 弗雷迪麦克在2021年第36号公告中指出，考虑到加密货币极高的市场波动性和复杂性，贷款机构在核实借款人收入及资产时，应严格限制加密货币的纳入范围。
其核心观点在于保护贷款安全性，防范因数字资产价格波动带来的还款能力风险。公告明确规定，借款人以加密货币形式获得的收入，不能作为贷款资格评估的依据。此举意味着，无论是通过加密货币支付的薪资、奖金，还是其他收入类型，只要是以加密数字资产形式支付的，都不能计入购房贷款的收入证明。 同样，在要求借款人提交资产证明以确认收入持续性或偿债能力的情形下，诸如退休金分红、信托收益、利息收入等资产不得以加密货币形式出现。换言之，贷款机构需要借款人用法定货币展示其资产情况。而且加密货币也不能算入用于偿还债务的资产总额，这就排除了作为抵押贷款还款资金来源的虚拟货币。
为了进一步降低风险，公告还规定，若借款人拥有以加密货币为担保的债务，则在计算债务收入比时必须将相关债务的月供纳入完全核算，且这部分债务不适用贷款指引中关于金融资产担保债务的相关豁免或简化规定。 更具体地讲，公告强调任何用于抵押贷款交易支付的资金，包括首付、费用及借款人储备资金，必须先将加密货币兑换成美元后才能使用。这就要求借款人对其数字资产进行货币转换，并提供相应的合法证明文件以满足贷款审核。此外，投资于加密货币的资金波动性较大，缺乏稳定性和可追溯性，难以被抵押贷款体系直接认可。贷款机构由此能够有效区分高风险资产和传统稳定资产，确保贷款风控体系的稳健运行。 这一政策调整体现了弗雷迪麦克对加密货币市场不断演变的敏锐洞察。
加密货币虽然带来了支付手段的革新和投资多样化，但其流动性和价格波动仍存在巨大风险。正因为如此，传统金融机构在制定抵押贷款审批标准时必须保持谨慎。弗雷迪麦克表示，将持续关注加密货币相关发展动态，未来根据市场和监管环境的变化，不排除对政策进行进一步调整和完善。借款人和贷款机构因此需要保持密切关注，适时更新相关操作流程及合规标准。 从借款人的角度来看，拟使用加密货币资产购房务必提前规划。首先需要意识到，以加密货币支付的工资和收入将不被认可，这意味着购房预算中必须依赖合法法币收入及资产。
其次，加密资产必须转换为美元，并提供足够的资金来源证明，符合贷款机构的要求。否则，无论数字资产多么庞大，其购买力在抵押贷款审批中都可能被忽略。这无疑增加了加密货币持有者在房地产市场中的准备难度，也提示投资者合理分配资产结构，保障财务稳定性。 对贷款机构而言，新的指导增强了风险管理能力。面对数字资产的兴起，贷款人员需要提升专业知识，理解加密货币市场特点和相关法规，提高审核的精准度和合规性。同时，在系统和流程上应加强数据采集和验证力度，防范虚假信息和收入造假，保障贷款资金安全。
这也促进了金融科技与合规监管的深度融合，推动抵押贷款市场向更加透明和安全的方向发展。 行业内专家普遍认为，弗雷迪麦克的政策反映了当下金融市场在应对数字资产挑战时的务实态度。在缺乏统一监管框架和明确法律定义的环境下，审慎排除加密货币收入和资产，降低了抵押贷款的信用风险。与此同时，这也激励监管机构加快推出针对加密货币的具体规则，从根本上规范市场秩序，保护借贷双方权益。 从宏观角度看，加密货币作为新兴资产类别，其在房地产融资领域的应用尚处于萌芽阶段。随着市场发展和技术进步，今后或将出现更多创新解决方案，如数字货币抵押贷款、智能合约自动化支付等。
但目前阶段，稳健审慎的政策最有利于维护金融体系稳定和居民购房权益。弗雷迪麦克的最新公告为业内树立了明确标杆，各方应积极响应，实现合规发展。 此外，公众对于加密货币的认知和接受度也在不断提升，但普遍对其价格波动和监管环境感到忧虑。房地产作为民生刚需，涉及民众长期财富安全，政策制定者和金融机构应肩负起保护责任，杜绝潜在风险传导。依法依规处理虚拟货币相关资产，既符合监管导向，也有助于推动加密领域健康发展。 综上所述，弗雷迪麦克针对加密货币在抵押贷款资格审查中的专门指导，是在当前数字经济背景下对传统金融体系的合理回应。
它既体现了审慎风控原则，也为未来数字资产在住房金融中的合理融入奠定基础。借款人应积极配合政策要求，确保收入和资产以合规形式呈现；贷款机构需不断完善审核机制，防范潜在风险。未来，随着加密技术和监管框架的完善，加密货币有望在房地产金融领域发挥更积极、更规范的作用，助力居民资产配置多元化与普惠金融发展。
