近年来,美国住房市场经历了极为特殊的波动。疫情期间,按揭利率曾降至历史低点,甚至一度低于3%,刺激了房市的爆发式增长。然而,随着经济逐步复苏以及通胀压力持续上升,按揭利率开始回升,目前已经超过6%,这大大抑制了购房者的需求并使得住房市场趋于冷却。银行业巨头美银(Bank of America)的按揭支持证券研究团队近日针对按揭利率未来走势给出了重要分析,他们认为,如果美联储能够成功实施两项关键措施,按揭利率有望降至5%。这一预期不仅令市场关注,也引发了对美联储货币政策未来走向的讨论。美银团队指出,实现按揭利率下降的两个关键前提是,美联储必须恢复对按揭支持证券(MBS)的量化宽松(QE)操作,同时通过激进的收益率曲线控制措施,特别是将10年期美国国债收益率压低至3.00%至3.25%之间。
十年期国债收益率被视为30年期固定按揭利率的重要基准,因此其波动直接关系到按揭贷款成本的变化。当前,美联储为抑制通胀大幅加息,同时推出了多轮缩表操作,市场上的流动性紧缩加重,导致中长期利率持续走高。若要逆转这一趋势,重启按揭支持证券的购买,即通过QE增加市场对MBS的需求,将帮助降低按揭利率。与此同时,美联储需通过收益率曲线控制(YCC)政策,即有针对性地干预和限制不同期限债券收益率的波动,尤其是十年期国债收益率。通过将收益率维持在目标区间内,美联储可以有效抑制长期借贷成本上涨,从而带动按揭利率趋于理想水平。尽管美银预计按揭利率将有所回落,但他们的基线预期仍然保守,认为2025年和2026年年底的按揭利率将分别回落至6.25%附近。
这一数字虽比当前6.35%略低,但距离疫情期间的超低水平仍有一定差距。美银强调,这一基线的假设是十年期国债收益率将在2025年末达到大约4.00%,2026年底降至约4.25%。在市场广泛预期中,美联储恢复QE及实施收益率曲线控制的难度较大,实际政策执行过程中可能面临通胀压力、财政政策变化及全球经济风险等多重考验。市场分析师指出,即使按揭利率下降至5%,也难以全面缓解美国当前最为严峻的住房负担危机。住房价格持续高企,家庭收入增长缓慢,加之贷款资格审查趋严,使得许多潜在购房者仍感到力不从心。行业观察人士称,只有货币政策调整与房价适度回落、供应增加等多因素共同作用,才能真正改善购房环境。
金融评论员兰斯·兰伯特从更宏观的角度提供了另一种视角。他指出,若经济出现衰退,失业率上升,金融市场可能出现避险情绪,进而推动对美国国债的需求上升,国债价格上涨导致收益率下降,从而拉低按揭利率。同一时间,美联储可能被迫紧急降息,并重新开展MBS购买计划,进一步压制按揭利率。兰伯特强调,按揭利率若大幅下降,多数情况下是经济及就业市场状况恶化的反映,表明依靠低利率刺激需求外,整体经济环境也需发生变化。房地产开发商和住宅建设商近日股价上涨,部分源于市场预期利率可能下降,带动相关企业受益。美银特别提到几家大型房企,包括D.R. Horton、Lennar 和 PulteGroup。
这表明投资者对未来市场复苏抱有希望。然而,尽管股价上涨,市场需求依旧不振,购房者信心未显著提振。以往历史数据显示,即使利率下行,若房价居高不下,购房可承担能力改善有限。美国住房市场深层次的问题依然存在,包括土地资源有限、建筑成本增加以及供需结构性失衡。未来政策制定者需要综合考量多项因素,确保按揭利率调整能够有效转化为购房需求的实际增长。综合来看,美银对降至5%按揭利率的预判强调了美联储货币政策的关键作用。
恢复QE与收益率曲线控制虽然具有一定难度,却是市场期盼的重要手段。在当前经济环境下,通胀和就业两大目标之间的权衡令政策制定更为复杂。购房者、开发商及投资者需密切关注美联储动作及宏观经济走势变化。同时,住房市场的可持续复苏不仅依赖利率调整,更需解决结构性问题,包括扩大住房供应、提升土地利用效率和稳定房价。未来的按揭利率变动将成为美国经济健康与人民生活质量的重要晴雨表,持续影响国内消费及资本市场走向。对于广大购房者而言,密切观察政策动态与市场信息,合理规划购房时机与贷款方案,将有助于在复杂环境中做出理性选择。
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