2025年7月，总统唐纳德·特朗普签署了被业界称为“一个大美法案”的综合税收与支出法案，这一立法不仅延续了2017年税收削减与就业法案中的多项重要政策，同时还引入了新条款，特别对房地产市场产生了深远的影响。该法案的出台引起了行业专家、房产投资人以及广大购房者的极大关注，认为其在促进房市流动性、增加低收入住房供应以及减轻部分购房者税负方面具有积极作用。本文将深入解析此次法案内对住房影响最为显著的三大关键变化，从政策内容到市场预期，全面解读其背后的驱动力及潜在效果。法案中一项引人关注的改革是对抵押贷款保险税收减免的恢复。抵押贷款保险通常适用于首付较低的购房者，是帮助他们迈入住房市场的重要金融工具。此前该项税收减免曾在2021年暂停，给部分买家带来一定经济压力，而此次法案重新激活了这一措施，使符合条件的纳税人在报税时能够抵扣部分抵押贷款保险费用。
据美国抵押贷款保险协会数据显示，资格纳税者平均在2021年能够申报约2364美元的抵扣额。该项变化对于低首付购房者尤其有利，能够间接降低购房成本，推动首次置业者积极参与市场。然而，值得注意的是，法案也同步提高了标准减免额度，单身申报者标准减免提升至1.575万美元，户主为2.3625万美元，联合申报则达到3.15万美元。这使得一些购房者可能因为标准减免额的增长而放弃逐项列举抵押贷款利息等扣除，税收优惠效果受限。因此，抵押贷款保险扣除的恢复是一柄双刃剑，既带来机会也伴随一定的不确定性。第二大重要举措是对低收入住房开发税收抵免的扩大。
该政策自上世纪八十年代实施以来，一直被视作推动美国经济适用租赁住房建设的最有效工具。税收抵免为开发商提供财政激励，鼓励他们建设或翻新面向低收入和中等收入群体的租赁住房。此次法案中对该税收抵免额度的提升，预计能够促使房地产开发商增加投资，改善和扩容低价租赁市场。国家住房会议主席大卫·德沃尔金指出，这些调整预计将在2026年至2035年间带来超过100万套新增或翻修的经济适用住房。随着城市化进程加快，住房负担问题日益突出，更多可负担租赁住房的供应无疑将缓解市场紧张，促进社会稳定与经济增长。除此之外，法案还扩展了州和地方税收减免政策，尤其是在房地产持有税收方面的调整，使得部分地区的住房所有者受益。
对于某些住房市场活跃、税赋较高的州，这将直接降低持有住房的经济压力，增强房地产投资的吸引力。国家房地产经纪人协会高管兼首席倡导官肖恩·麦克格恩表示，这些税务政策的调整“构成了房地产经济的支柱，不仅支持首次和首代购房者，还加强了对住房供应的投资以及现有业主的保护。”整体来看，“大美法案”的出台传递出联邦政府推动住房市场进一步发展的明确意图，透过税收工具和信贷激励，激活了从购房者、开发商到投资者的多方活力。短期内，抵押贷款保险税收减免的恢复有望激励低首付买家进入市场，缓解需求端压力。中长期，低收入住房税收抵免的提升将显著扩大经济适用住房供应规模，应对日益增长的租赁需求与房价上涨带来的困境。与此同时，州和地方税收减免的优化，为房地产持有提供了新的支持保障，利于稳定市场预期。
尽管法案中也存在如标准减免额度提升可能削弱部分抵押贷款利息税收优惠的影响，但整体政策组合体现出对住房市场结构优化的积极推动。未来几年，随着这些政策的逐步实施和落实，预期住房市场将在价格稳定、供应改善和购房可及性方面取得明显进展，助力更多家庭实现安居梦。对于购房者而言，了解并充分利用这些税收优惠政策，将有助于降低购房成本，理性规划金融资产。对于投资者和开发商，则需关注低收入住房市场的政策机遇，结合市场需求调整投资策略。总的来看，“大美法案”犹如一剂强心针，在全国住房市场注入了政策活力和资金动力，期待其在促进住房平稳健康发展方面发挥积极而深远的作用。随着社会经济不断演进，合理的住房政策将继续作为保障民生和推动经济稳增长的重要抓手，值得行业各方持续关注与研判。
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