2025年6月，美国抵押贷款市场迎来了自5月份以来的重要转折。根据房利美（Freddie Mac）最新数据显示，30年期固定抵押贷款平均利率降至6.77%，较上周的6.81%继续下滑，15年期抵押贷款利率也从5.96%降至5.89%。这标志着利率连续第四周下降，尽管幅度有限，却为长期处于高位的贷款成本带来了一点缓解。高抵押贷款利率一直以来是制约美国房地产市场复苏的关键因素之一，尤其是在2023年和2024年利率持续走高的背景下，不少潜在购房者被迫推迟买房计划，令市场活跃度大幅放缓。2025年春季的这一轮利率回落，多少缓解了购房压力，同时也反映出市场对未来货币政策走向和宏观经济状况的复杂预期。推动利率下降的主要因素之一是近期全球地缘政治紧张局势的缓解。
随着中东地区伊朗与以色列达成停火协议，国际金融市场的不确定性有所减少，投资者对美国国债等安全资产的需求下降，导致10年期美国国债收益率出现下滑。而抵押贷款利率通常与10年期国债收益率走势紧密相关，这也是利率得以回落的直接原因。同时，美联储两位高级官员公开表示，在7月份可能支持降息，也提振了市场对利率走低的预期。尽管美联储主席杰罗姆·鲍威尔在国会作证时重申不急于降息，但市场交易者根据CME FedWatch工具数据预测7月份降息的可能性为26%，多数分析师更倾向于认为利率将于9月份下调。利率预期的变化直接影响到了抵押贷款利率的走势，使当下利率虽仍处于高位区间但震荡波动幅度收窄。据房利美首席经济学家Sam Khater指出，自4月中旬以来，抵押贷款利率的变动范围仅在15个基点之内，显示出市场利率的相对稳定性。
抵押贷款利率的持续高位，虽有所缓和，但依然限制着家庭购房的实际负担能力。结合当前房价走势来看，房价依旧维持高位，这使得许多买家即便对利率下降有期待，但首付及整体购房成本仍然令他们望而却步。全国房地产经纪人协会（National Association of Realtors）数据显示，今年5月份房屋合同成交量环比仅小幅增长1.8%，同比增长也只有1.1%，显示出市场复苏势头仍然温和。而新屋销售方面则出现了明显下滑，5月份环比下降了14%，创下近三年来最大跌幅。此数据反映出当前房市高利率带来的压力不仅影响二手房市场，新建住房需求同样疲软。在贷款申请方面，抵押贷款银行协会（Mortgage Bankers Association）的数据也支持这一趋势。
新房贷款申请量较上一周基本持平，而再融资申请则有所回升，环比增长3%。这说明部分现有房贷持有者开始利用当前较低利率进行重新贷款以降低月供，但新购房贷款需求依旧没有显著回暖。展望未来，虽然市场普遍预期抵押贷款利率将延续小幅下滑趋势，但难以期待短期内回落至6%以下的水平。抵押贷款银行协会预计，2025年底利率将维持在6.7%左右，而房利美预测利率将逐步下降至6.5%。仅有部分经济学家如Zillow高级经济学家Orphe Divounguy认为，年底利率小幅下滑可能提升购房可负担性，但显著改善难以实现。借助利率下行趋势，购房者或许能够稍微减轻每月还款负担，但高价格和贷款利率的双重压力仍然存在，整体市场状况仍将保持谨慎观望的格局。
抵押贷款利率走势受到多重因素影响，包括联邦储备的货币政策决策、国债市场表现以及全球经济和地缘政治局势变化等。美联储的政策虽然不会直接设定抵押贷款利率，但其基准利率决策及公开市场操作会间接影响利率预期和市场流动性，从而影响抵押贷款产品的市场定价。此外，全球经济形势的变化也会通过资本流动和市场情绪影响美国抵押贷款利率。当前，美联储仍坚持抗通胀目标，虽然短期内或许开始考虑降息，但整体政策依然趋向谨慎。美国经济增长放缓迹象显著，消费者支出和就业市场数据均显示出一定压力，给货币政策调整增添复杂度。房地产市场作为经济的重要组成部分，对整体经济发展有着深远影响。
抵押贷款利率的变化直接关系到购房者的融资成本及还款负担，同时也影响开发商的项目投资意愿。利率持续处于较高区间对房市供需两端均带来挑战。一方面，购房需求受限，促使房价涨幅放缓甚至趋于稳定；另一方面，开发商面临融资成本上升，可能减少新屋建设计划，进而影响市场供应。在这样的背景下，政策制定者和市场参与者都在密切关注利率走势及其对市场的影响。政府也在通过各种方式尝试平衡住房市场，包括提供购房补贴、鼓励首次购房者等，以缓解高利率带来的压力。总的来说，2025年6月抵押贷款利率降至6.77%是一个积极信号，显示市场利率的稳定性和温和回落趋势。
尽管如此，由于高房价、经济不确定性和贷款成本依然较高，短期内住房市场的活跃度恢复仍面临较大阻力。购房者应关注市场动态，合理评估自身经济状况，抓住利率回落的机会，但也需警惕市场可能的波动和风险。未来几个月内利率若能继续温和下降，有望逐步提升购房需求，助力房市逐步走向复苏。对于投资者而言，密切关注利率变化及宏观经济政策，同样是制定投资策略的重要依据。总之，随着地缘政治紧张缓解和利率预期调整，美国抵押贷款市场正处于一个关键转折点，既带来了挑战，也孕育着新的机遇。购房者、投资者以及相关行业参与者应保持信息敏锐，把握时机，以实现自身利益最大化。
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