2025年五月，美国二手房市场出人意料地实现了销量的回升。根据国家房地产经纪人协会（NAR）公布的数据，五月份二手房销售较前月增长了0.8%，达到季节性调整后的年化销售率403万套，超出了经济学家此前预测的395万套。然而，尽管销量环比有所增长，整体市场表现依然疲软，较去年同期下降了0.7%。这一现象反映出高抵押贷款利率对市场活跃度的持续影响。 美国房地产市场历来对抵押贷款利率高度敏感。年初至今，30年期固定抵押贷款利率一直徘徊在7%附近的高位，相较于近几年历史低位已有显著上升。
高利率意味着购房者每月还贷压力加大，从而降低了购房需求，抑制了市场的进一步扩展。国家房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯·云指出，抵押贷款利率的不断攀升是造成销售保持低迷的“主要原因”。如果下半年抵押贷款利率能够有所下降，预计二手房销量将迎来明显提振。 除了利率因素，国际贸易政策和经济环境中的不确定性也对房地产市场产生了消极影响。美国总统特朗普针对进口商品采取的激进关税措施，引发了市场对经济增长放缓的担忧。这种不确定性也促使美联储在货币政策上采取更为谨慎的态度。
美联储在最新一次货币政策会议上维持基准隔夜利率在4.25%至4.50%区间不变，显示出短期内不太可能通过降息来缓解高贷款利率压力。美联储主席鲍威尔警告说，进口关税可能引发“显著的”通胀，这进一步增加了利率下行的难度。 房地产建设方面的动向同样折射出市场的挑战。根据全美住宅建筑商协会（NAHB）的调查，6月住宅建筑商信心指数跌至两年半来的最低水平。建筑商正通过降低房价来吸引买家，反映出他们对未来市场的不确定预期。预计今年单户住宅开工量将出现下降，进一步限制新房供应的增长。
库存方面，五月的二手房库存较去年同期增长了20.3%，达到154万套，库存充足度提升明显。按当前的销售速度计算，市场上现有的房屋库存可支持约4.6个月的销售周期，较一年前的3.8个月有所增长，处于健康供应水平的中间区间。库存增加有助于缓解市场价格压力，但也折射出市场需求不足的迹象。 房价方面，五月份的二手房中位数价格达到了422,800美元，创下该月份历史新高，同比涨幅为1.3%。这显示尽管销售增长有限，供需格局依然支撑房价保持坚挺。房屋在市场上平均停留时间为27天，较去年同期的24天略有增长，显示房屋成交速度有所放缓。
购房者结构也呈现出一些值得关注的变化。首次购房者占比从去年同期的31%微降至30%，远低于市场理想的40%水平，反映出首套房买家在当前利率环境下的购房意愿受到明显压制。同时，全现金交易占比下降至27%，止跌回升的负债型购房比例说明市场逐渐恢复了一定程度的信贷活跃度。司法拍卖和止赎房占交易总量的比例从2%上升至3%，虽仍处于较低水平，但显示部分市场压力有所加剧。 综合来看，美国二手房市场五月份的反弹，更多是一种短期的波动，而非结构性复苏。高抵押贷款利率依旧是制约购房需求的主要瓶颈，使得市场难以摆脱沉寂。
随着库存增加和房屋停留时间拉长，买卖双方都面临着不同程度的压力。卖家为了吸引买家不得不采取降价策略，买家则因贷款成本居高不下而观望情绪浓厚。 未来几个月，市场的重点将集中在抵押贷款利率的走向以及宏观经济政策的动向。如果利率能够逐步回落，加之美联储对通胀的有效控制，房地产市场有望迎来更为稳健的增长。然而，如果高利率的局面持续，房市低迷可能长期存在，进而影响整个经济复苏进程。 对于想要进入市场的购房者和投资者来说，现阶段的环境充满挑战但也蕴含机遇。
理性分析政策走势和市场数据，结合自身财务状况做出科学决策，尤为关键。购房者应关注利率变化及其对还贷能力的影响，投资者则需审慎评估房产价值波动和市场风险。 总之，虽然五月美国二手房销量实现了增长，但高抵押贷款利率依然是市场复苏的最大桎梏。未来房市的走向，将取决于利率调整节奏、经济环境的稳定性以及购房需求的释放。保持对市场动态的敏感和深入了解，将帮助各方更好地把握投资和置业机遇。
