五月份，美国已有住宅销售仅微幅增长，反映出高抵押贷款利率和房价对住房市场的持续制约。尽管市场上的房源数量有所增加，但购房负担依然沉重，使得买卖双方的活跃度显著下降。这一现象折射出自2022年以来，受利率上涨影响，美国住房市场整体陷入不景气状态，且很难恢复到疫情前的活跃水平。根据美国全国房地产经纪人协会（NAR）的数据，五月已售房屋季节性调整年化销售率约为403万套，较四月仅轻微上升了0.8%，但仍处于2009年以来五月份的最低水平。与去年同期相比，销售数量甚至下降了0.7%。尽管如此，该销售数据略高于经济学家们预期的395万套。
市场分析指出，房价的持续上涨已达连续23个月，五月的全国中位房价达到了422,800美元，创下五月份历史新高，但涨幅较去年同期的1.3%已显著放缓，这是自去年六月以来最低的年度涨幅。这一趋势显示尽管房价在不断创新高，但增速逐渐减少，可能为未来市场调整留下空间。NAR首席经济学家劳伦斯·云表示，销售量的缓慢主要归因于抵押贷款利率持续高企，使得购房成本大幅增加，抑制了买卖双方的市场活跃度。他强调，只有利率下调，才可能恢复更多买卖需求和市场流动。推动美国房地产市场下滑的重要因素是自疫情期间低利率的回升，30年期固定抵押贷款利率自去年初以来多次突破7%的临界线，年内平均持稳在6.8%到6.9%之间。相比之下，去年同期利率约为3%，利率翻倍直接导致贷款负担沉重，使得许多初次购房者和中低收入家庭望而却步。
高额抵押贷款利率每月将为借款人增加数百美元的支出，这对预算有限的购房者是巨大压力。此外，自2019年以来，美国中位房价已上涨约52%，而同期美国小时平均工资仅上涨约30%，收入增长远远落后于房价增速，进一步削弱了购房者支付能力。房价快速上涨伴随着高利率环境，使得购房者不仅在月供上承压，还需要为首付积攒更多资金。据房地产网站Realtor.com最新数据，五月份想买典型储备款20%首付的中位房屋，家庭年收入需要达到约91,960美元，比2019年同期提高近87%。高额的首付门槛成为阻挡很多首次置业者进入市场的障碍，反映在首次购房者数量的减少。五月份，首次购房者占房屋销售的比例仅为30%，低于历史平均水平的40%。
首次购房者作为市场活跃度和需求的重要推动力量，其萎缩将对整体销售产生长期负面影响。库存方面，市场上可供出售的房源数量再次小幅增加，但仍未达到能够缓解高房价的理想水平。随着更多卖家因高房价诱惑以及利率等待观望，房屋挂牌数量稳步增长，但成交难度较大。许多买家受制于购房成本和收入不匹配，购买意愿和支付能力受压抑，导致库存积压和销售速度缓慢。未来市场走向的关键在于利率走势和房价调整。若抵押贷款利率持续高位，将限制更多买家进入市场，尤其是首次购房者和中低收入群体。
但若利率有所回落，即便幅度有限，也可能促进买卖双方重回市场，拉动销售回暖。同时，房价增长速度进一步放缓甚至回调，将有助于提升住房可负担性，缓解当前市场紧张状况。总体来看，美国住房市场当前面临的挑战体现了宏观经济环境与房地产市场的复杂互动。利率政策、通货膨胀压力、收入增长滞后等因素共同作用，使得房市恢复动力显著受限。购房者、卖家和信贷机构需审慎应对，调整策略以适应新的市场现实。同时，政策制定者关注住房可负担性问题，可能推动出台相关支持措施，以促进市场健康发展。
展望未来，美国住房市场或将进入一个相对平稳或缓慢调整的阶段，高企利率和高房价将成为常态，只有在宏观经济环境改善和利率下降的支撑下，市场才能迎来更为活跃的买卖热潮。
