近年来,美国住房市场经历了显著变化,住房价格持续上涨,住房可负担性问题日益突出,形成了全国范围内的住房紧急状态。诺贝尔经济学奖得主保罗·克鲁格曼在其最新文章中对这一现象进行了深入剖析,指出尽管住房危机是真实存在的,但现任政府的政策不仅未能缓解问题,反而可能进一步加剧这一危机。 住房价格的飙升绝非偶然。过去十年里,全国范围内住房价格的增长远超整体生活成本的上涨速度。特别是自2015年以来,房价上涨呈现出不同于2000年代住房泡沫的特征。克鲁格曼指出,2000年代的泡沫主要受投机驱动,房价涨幅远远高于租金水平,那一时期的房价上涨主要集中在部分地区,如部分大都市圈的外围城市。
而现阶段的价格猛涨则呈现出全国性的特点,没有明显的区域差异,这反映了住房供应与需求之间的结构性失衡。 一大根本性问题是住房供应的严重不足。以往,随着人口增长和需求释放,许多美南城市如亚特兰大、休斯顿和达拉斯通过城市蔓延扩展了住房供应,尤其是大量单户住宅被建设在城市边缘地区,满足了市场需求。然而,近年来,城市扩张达到极限,城市边缘几乎无更多土地可供开发。根据最新学术研究,城市扩张不仅推高了建造单户住宅的成本,也导致居住区远离交通、教育、医疗等基础设施,增加了通勤负担,削弱了生活便利性。换言之,绿色未开发土地的边界几乎已被"建满",住房自然无法继续增长以满足需求。
面对城市蔓延的瓶颈,增密建设成为唯一可持续的出路。克鲁格曼强调,多户住房的建设、提高人口密度以及推动公共交通和社区设施的建设都是解决住房供应短缺的有效手段。尤其是在美国南部的阳光带城市,这些城市的人口密度远远低于美国东北部及西岸的一些大都市,使得它们具备较大潜力进行内城区的增密开发。然而,地方政治阻力成为增密建设的最大障碍。无论是红州还是蓝州,既得利益者和现有社区居民普遍反对新建设施破坏他们熟悉的生活环境,严厉限制新住房项目,形成有效的"反建设主义"防线,这导致住房供应无法跟上需求增长,房价和租金价格因此居高不下。 更具挑战性的是,当前政府的政策倾向于维护现有单户住宅区的利益。
根据克鲁格曼引用的《领导力纲领》文件,现任保守派政府明确反对削弱单户住宅区的区划限制,主张地方政府应该掌控并维持现有居住社区的排他性。这种态度彻底排除了通过政府干预推动增密建设、提高住房供应的可能性,甚至在联邦层面反对任何可能松绑住宅区建设限制的措施。这一政策立场明显忽视了现实需求,无法有效应对急剧上涨的住房价格和随之而来的居住负担。 与此同时,政府实施的一系列非住房政策也在无意中加剧住房成本问题。对加拿大木材进口征收高达35%的关税,使得建筑材料成本大幅上升,建筑商面临更高的原材料费用,这些成本最终转嫁给购房者和租户。此外,在移民政策上限制劳动力来源,特别是限制建筑行业所依赖的移民工人,进一步加剧了建筑行业的劳动力短缺,提高了建造成本,延长了建设周期。
克鲁格曼指出,虽然财政部长斯科特·贝森特近期提及可能宣布"全国住房紧急状态",这一声明反映了住房危机的真实存在,但考虑到当前政府对住房政策的保守态度,这种紧急状态的宣布更可能成为政治手段,而非真正的改革举措。过去的经验显示,政府往往借"紧急状态"之名,推行权力集中和短期的政治目标,而非着力根本性解决问题。换言之,住房紧急状态有可能成为掩盖真正动荡的政治噱头。 除了政治和政策层面的问题,住房危机还涉及社会结构和市场心态的深层次转变。部分评论指出,解决住房问题不仅仅是增加供应那么简单,还需重塑住房市场对待住房的基本态度,改变住房作为投资品而非居所的现状。防范机构投资者和外国投资者占据大量住房资源,是缓解住宅市场过度投机的重要方向。
将住房市场从投机驱动转向以居住需求为核心,既可以减少价格泡沫的产生,也能保障更多人的住房权利。 从更广泛的角度看,美国的住房危机反映了城市发展、人口迁移、经济结构以及政治文化的诸多复杂矛盾。城市扩张受限,住房供应不足,土地利用政策僵化,建筑成本上升,再加之政治上对变革的抵触,使得问题难以迎刃而解。解决这一危机,需要多方联动,包含强化地方与联邦政府的合作,推动合理的城市规划和区划改革,促进多样化住房模式,以适应不同人群的住房需求。与此同时,还需改革住房金融市场,限制过度投机,倡导居住优先的价值观,保障低收入群体和工薪阶层的居住权利。 展望未来,美国住房市场或将继续承受巨大压力。
无论是从社会稳定,还是经济持续发展角度看,解决住房问题已成为当务之急。经济学家如保罗·克鲁格曼的呼吁,正是提醒公众和决策者关注这场危机的紧迫性,以及政策制定上不能忽视的根源矛盾。住房不仅是经济问题,更是关系民生幸福和社会公平的重要议题。唯有通过广泛而深刻的改革,推动改革开放的态度和务实的政策调整,才能真正缓解住房困境,迈向更加公平和可持续的住房未来。 。
