美国房地产市场近年来经历了显著的变动，最新数据显示，卖家数量比买家多出了近50万人，创下历史新高。这一供求关系的逆转标志着市场正逐渐从卖方市场向买方市场转变，可能预示着房价将迎来调整甚至下跌。根据权威房地产经纪公司Redfin的报告，目前全美活跃挂牌房源约为190万，而潜在买家则只有约150万，卖家比买家多出33.7%。这一比例超过了自2013年以来任何时间点的记录，反映出当前房地产市场的深刻变化。过去一年中，卖家人数相较买家仅多出6.5%，而两年前买家人数甚至领先于卖家。现实中，买家数量持续下降的同时，卖家供给大幅上升形成了极大的市场错配。
影响买家需求减弱的因素主要有三点。首先，房价依然居高不下。2025年4月美国中位数房价达到43.2万美元，尽管增速放缓，但持续上涨的房价令许多潜在买家望而却步。其次，抵押贷款利率维持在高位，4月平均30年固定利率高达6.73%，比疫情期间的历史最低水平翻番以上，使购房者面临沉重的月供压力。最后，经济环境的不确定性也极大影响购房意愿。贸易关税、企业裁员及政策动向令市场信心受挫，多数买家选择暂缓重大投资决策。
另一方面，卖家的增加也有其自身的动因。许多房主因疫情期间锁定的极低贷款利率不再有吸引力，加上工作调动、隐私变更和生活状况变化等现实需求，开始逐渐退出目前居住的房屋。虽然卖家仍旧希望自身房源能卖到理想价格，但随着市场买家数量锐减，房屋的挂牌周期明显延长。数据显示，4月份有44%的房源挂牌超过两个月，为2020年以来4月的最高水平。大量房主为了弥补自己购买房屋时的投资成本，仍然出于心理预期，选择高于市场实际水平的定价，造成库存积压和价格压力。区域层面，卖堵买的差距尤为明显。
迈阿密和西棕榈滩是全美买方面最强烈的两个市场，卖家数量是买家的近两倍甚至更多。迈阿密卖家为21672人，买家仅7280人，卖家多出197.7%。这导致了该区域房价涨幅有限，甚至部分地区出现价格下跌。然而，一些传统的卖方市场如新泽西纽瓦克和纽约长岛等地，仍然保持买家数量多于卖家的趋势，房价涨幅显著。这反映出不同地区房地产市场出现了明显的分化，买方市场和卖方市场共存的局面日益明显。公寓市场的变化尤为突出。
由于管理费和保险费用的攀升，许多公寓业主急于出售，导致公寓卖家占比远高于买家，卖家多出约83.5%。这与单户住宅和联排别墅的卖家差距分别为27.8%和33%形成鲜明对比。公寓市场的调整幅度较大，也导致该类房产价格增长乏力，甚至在部分地区出现明显下跌。面对当前形势，卖家的策略亟需调整。那些考虑出售房产的业主最好尽快行动，以免房价进一步下跌带来损失。同时，对于挂牌时间过长、未引发买家兴趣的房源，建议通过降低价格或进行适当的物业改善来提振吸引力。
对买家而言，虽然整体房价处于高位，部分人仍然因为高房价被挤出市场，但市场的转变也为有意购买的买家带来了更多选择和议价机会。预计随着价格调整和贷款利率稳定，购房者的购买力将逐步增强。历史数据也表明，当卖家数量明显超过买家时，房价增速放缓乃至下降在所难免。如2018年的抵押贷款利率上升引发市场冷却，房价涨幅被遏制。当前卖家对市场的预期仍存在偏差，许多人未能及时调整心理价位。随着更多卖家发现房屋滞销，未来几个月供需的不平衡有望得到缓解，市场亦将逐步趋于理性。
总的来看，美国房地产市场目前正经历一个关键转型期。多重宏观经济因素结合抵押贷款利率的持续高企，使得买家需求疲软，而卖方重新入市推动供给增加，导致市场结构发生巨大变化。在这样的背景下，买卖双方都面临前所未有的挑战和机遇。卖家需要审时度势，合理定价并提升房屋竞争力，而买家应保持耐心，抓住市场变化带来的议价优势。未来随着经济环境的改善和贷款利率企稳，市场有望重新实现供需平衡，房价也将回归更合理的增长轨道。关注市场动态，审慎做出买卖决策，以适应这一波房地产周期的变化，是所有市场参与者必不可少的课题。
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