在许多人的观念中，拥有自己的住房是财富积累和生活稳定的象征。但当我们真正用数据和逻辑重新审视买房与租房的经济效益时，结论可能远比主流工具显示的复杂且令人深思。尤其是广为人知的纽约时报和NerdWallet的租买计算器，其默认参数和假设存在一定偏差，可能过于乐观地估计了房产投资回报，低估了股票等其他资产的增值潜力。了解这些差异，能够帮助购房者和投资者更科学地权衡买房决策的长期影响。主流租买计算器的设定基于一些关键指标，其中最重要的当属房价年均涨幅和可投资资产的年均回报率。纽约时报最初采用3%的房价涨幅和4.5%的其他资产（如股票）回报率，而NerdWallet默认则是4.5%和6%。
这意味着，在他们的模型中，房产的增长速度和股票等其他投资回报相差并不大，甚至房产的表现有时更优。然而，深入查看历史数据会发现，这些假设极大地低估了股票市场的历史表现，同时也高估了房价增长的可持续性。以标准普尔500指数（S&P 500）为例，从1977年至2024年的20年期间，股票市场的年化增长率中位数大约是10%。而NerdWallet在计算器中仅采用了6%，其实是在股市历史表现的第5百分位，属于极为保守的估算。这样的保守是可以理解的，因为股票市场波动大，风险较高，但它同时也反映出投资者在长期规划时，应为可能的市场低迷做好准备。与此相比，房价的年均涨幅根据房地产联邦住房金融局（FHFA）房价指数，在近几年恢复期后似乎维持在4.5%以上，乍看下似乎相对稳健且持久。
但这背后有重要假设，那就是排除了2008年金融危机对房价的冲击，仅以危机后持续上涨的行情作为计算基础。这样的做法使得房产涨幅数据在统计上处于较高百分位，约为67百分位，这种选择极大地美化了房产投资的回报，忽略了周期性风险和重大经济下行对房地产的影响。此外，买房并非购买一个分散的房产指数，而是购买单一房产。这一事实使得房产实际的价格波动性远高于被广泛引用的住宅指数，甚至与股票市场波动接近。这种高波动性意味着持有单一房产风险较大，难以通过多样化分散，这一点往往在理财模型中未被充分体现。相比之下，股票或其他金融资产因多样化选择而提供了更灵活的风险管理。
尽管很多购买者希望通过买房实现财富稳定，但如果考虑到股市的历史表现，长期持有股票的收益远超买房带来的资本增值。调整计算器中的核心增长假设为约3.4%的房价涨幅及7.9%的股票年均回报，更能真实反映历史趋势。此调整后的数据一方面降低了买房的吸引力，同时突显了投资股市的潜在优势。对许多人而言，买房的意义远超过投资回报，包括居住安全感、生活品质和地理位置优势等软价值。但是，从纯金融回报的角度看，租房并将省下的资金投资于多样化且高回报的股票或基金产品，往往会带来更高的财富增长。特别是在像旧金山湾区等高房价地区，购房的前期支出和持有成本更加明显，误判投资回报率可能导致巨大的财富差距。
为什么主流计算器倾向于高估房产的表现？其中一个原因是设定参数时选择了相对抗跌的房价测算区间，排除了重大房市下滑的影响，同时也没有对股市同样进行筛选，保持了股市包括大幅波动的历史数据。这样的非对称数据处理无形中塑造了房产作为更稳健资产的形象。另外，计算器还试图以较低股票回报率作为风险规避手段，毕竟高波动的股市增长对部分保守投资者心理承受能力是一大挑战。然而，理财的关键并非简单避免风险，而是合理理解和承受风险来实现财富最大化。也有观点认为未来经济环境难以预测，股市未来可能回归平均水平，且房价正处于上涨拐点，甚至可能因政策调整等因素出现上涨新机遇。但整体来看，历史数据和统计学证据依然是投资决策的重要基石，不宜被短期情绪或乐观预期所替代。
对于购房者而言，认识到这一点尤其重要。除了财务回报，买房还伴随着其他责任，如物业维修、税费负担以及流动性限制等，这些都应纳入整体决策框架。租房则提供较高的灵活性，及将资本投入更广阔金融市场的可能。鉴于住房市场与股票市场回报率的历史差异，调整预期与模型参数至关重要。采用更真实反映历史风险与回报的数据，能够避免过度乐观而导致的购房决策失误。购房与否终究是价值观与经济理性并重的选择，但在数字的背后，更科学的分析才是理财成功的关键。
了解和质疑主流租买计算器预设值，为购房者提供了新的视角和工具，帮助他们在复杂且多变的经济环境下做出更明智的选择。
