随着美国经济环境的复杂变化,住房市场正面临前所未有的挑战,高企的抵押贷款利率成为压制需求的主要因素。根据路透社最新调查报告显示,美国住房市场将持续低迷,至少在2026年前难以实现显著回暖,房地产行业专家普遍预测到2027年才会有温和的复苏迹象。这种局面背后深刻反映出利率水平、住房供应以及购房者负担能力等多重因素的交织影响。高抵押贷款利率抑制了购房需求,使得许多首购族难以进入市场。尽管供应瓶颈有所缓解,活跃房源数量达到本十年最高水平,但平均抵押贷款利率依然高达6.5%,使得购房成本居高不下,阻碍了买家积极性。供应不足与卖家观望心态并存,现有房主因之前较低利率的按揭贷款(通常低于4%)而不愿意出售,导致市场活跃度受限。
房价进入四个月连续下跌,反映出市场信心的波动。S&P CoreLogic Case-Shiller 20大都市区房价指数显示,自2023年二月份以来首次出现连续四个月价格回落。经济环境的变化,尤其是劳动力市场趋紧,使得住房需求进一步承压。经济学家指出,若失业率出现上升,可能会出现一些因经济压力被迫出售房屋的情况,进而加剧价格调整。房地产市场专家普遍认为,房价未来两年内增长将非常有限。根据对27位房地产分析师的统计调查,2025年房价预计仅上涨2.1%,2026年预计上涨1.3%,均低于此前预测水平。
预计到2027年,房价增长率可望小幅回升至3%左右,但距离过去疫情前的快速增长仍有较大距离。对于首次购房者来说,市场压力尤为明显。全国房地产经纪人协会指出,截至2024年底,首次购房者的平均年龄已经升至38岁,远高于1980年代晚期的平均水平 - - 当时这一数据通常位于二十多岁。与此同时,当前房价较疫情前水平上涨近60%,大幅拉高了进入市场的门槛。利率走势方面,尽管市场普遍预计美联储将于未来数月内下调利率,但这一调整主要影响短期国债利率,而长期利率仍然居高不下,直接推动抵押贷款利率保持高位。调查显示,2026年30年期固定抵押贷款利率预计平均在6.37%,2027年预计降至6.20%,仍远高于过去十年内约4%的平均水平。
高利率环境不仅抑制了购房需求,也增加了购房者的负担,尤其影响年轻家庭及首次购房者的购房能力。专家普遍认为,除非出现经济进一步疲软导致利率大幅回落,否则购房市场难以实现快速复苏。尽管如此,低利率依然被视作缓解购房者负担的重要因素,许多分析师认为小幅降息能在一定程度上提升购房需求,但不会带来剧烈的市场变化。当前供应状况有所改善,活跃房源数量增加,有助于缓解长期以来的供应瓶颈,但库存扩张对整体市场需求影响有限,依然难以打破买卖双方的僵局。经济不确定性依然笼罩市场,劳动力市场表现疲软以及潜在的经济放缓风险,都使得购房者保持观望态度。部分分析人士预期,如果失业率持续上升,可能导致更多房屋被迫出售,促使房价进行阶段性调整,但这也反映出整体需求疲软的风险。
综合来看,美国房地产市场处在一个复杂且多变的阶段,政策和经济多重因素交织下,未来几年市场走势仍将偏向谨慎。高昂的借贷成本、供需结构变化以及购房能力限制,将持续制约市场活力。房地产从业者与政策制定者需密切关注利率走势和经济形势,调整策略以应对可能的市场波动。对于购房者而言,关注利率走向与市场供需动态至关重要,合理规划购房时机与预算,才能在当前环境下优化购房决策。随着市场逐渐适应高利率常态,预计未来几年住房市场将呈现稳中有变的局面,价格波动趋缓,需求结构调整,整体市场低迷状态难以短期打破。购房者、卖家及相关行业应理性看待市场现状,做好长期规划,以应对变化莫测的经济条件和市场趋势。
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