近年来，美国住房危机愈演愈烈，住房价格节节攀升，很多人开始质疑市场结构，认为大型房产开发商形成的寡头垄断正在“挤压”住房供应，故意限制新房建设以获得更高利润。这种“反丰裕”观点在反垄断领域尤为流行，批评者如Matt Stoller及一些法律学者主张通过反垄断政策来打破大房企的“垄断地位”，从而缓解住房紧张。然而，经过深入调查和多方权威专家访谈后，许多关于大开发商垄断市场、阻碍供应的论断被证实缺乏坚实的证据支撑，甚至存在严重的误解和误用经济学研究的情况。美国住房市场的复杂本质显示，政策制定者不应一味地将责任归咎于市场集中度，而应更加关注法律法规对建设活动的限制。经济学家Luis Quintero对“住房寡头垄断”现象的研究，是反垄断阵营最为依赖的实证论文之一，但其结论和应用在实际中却存在诸多不适用之处。例如，在被批评为“寡头垄断”的达拉斯市场，调查显示最大两个开发商的市场份额仅占新住房供应的30%，距其定义的“oligopoly”门槛相距甚远，前六大开发商也只涵盖了不到一半的供应量。
Quintero本人也承认，将其研究成果直接套用到达拉斯毫无根据。更关键的是，数据显示达拉斯地区近十年来人均新建房屋数量稳步上升，与垄断导致供给减少的假设形成强烈反差。除此之外，调查还发现许多业内权威均不同意大开发商有意限制建筑规模以推高价格的说法。The Builder’s Daily创始人John McManus明确指出，住房成本上涨更大程度是由于土地使用规制和地方政府严格的分区法。这些法规如最低地块面积要求、街道宽度规定和停车场标准，不仅提高了开发成本，还特别阻碍了入门级住房的建设。McManus提出，大公司之所以能在建筑市场“占优势”，是因为其可以为承包商提供更稳定的长期工作机会，而非通过恶意限制供应来操纵市场。
此外，被反垄断支持者广泛引用的业内分析师Lance Lambert强调，市场集中度并不是当前住房问题的核心因素，他认为大规模开发商因资本实力雄厚，在市场波动时更具韧性，能够支持更多住房建设。拉姆伯特指出，让建筑业仅剩小型、脆弱的企业将极大增加行业风险，反而不利于长远供应稳定。另一位经济学家James Roberts也对以市场份额简单衡量垄断势力的做法提出质疑。他强调，市场集中度的数字虽然具有一定参考价值，却无法单独说明企业是否具有垄断定价力。尤其在住房领域，新房与二手房同时存在强烈的竞争关系，新建住房并不可能脱离二手房的价格约束。经 Roberts 分析，大开发商若故意降低新房质量，也会因为二手房的存在而迅速失去市场。
因此，仅凭市场份额大并不能证明住宅建筑商存在垄断行为。实际上，在许多大城市市场，住房供应持续增加，而价格上涨与市场结构变化的相关性并不大。反而，法规约束成为抑制住房供应的主因，这也与大量研究和专家访谈的结论相符。严格的分区法规、土地使用限制和开发许可门槛限制了新建住房的数量和多样性，尤其是入门级和可负担住房更受影响。诸如提高最低地块面积、要求更大的车库空间和对公共空间设施标准的提升，虽然旨在保护社区环境，但无形中提高了开发成本，导致住房难以被低收入群体承受。为了缓解住房资源匮乏，政策制定者应聚焦于松绑这些非市场因素的约束，促进更多开发项目的审批和落地。
深入剖析“反丰裕”学派的论述，发现许多观点基于循环引用和断章取义。Sitaraman和Serkin在其司法论文中提出的“新兴寡头垄断”假说，缺乏新的实证研究支持，且核心依据多次依赖Quintero的工作，未能提供独立证据。配合引用的其他文章多数是观点性评论或无实质数据支持的新闻报道，缺乏经济学严谨性的研究考察。此种基于假设堆叠假设的论述缺乏说服力，容易误导公众和政策导向，未能为解决住房危机提出切实有效的路径。纵观美国住房市场的历史经验可知，规模较大的开发商在应对市场变动和危机中发挥了稳定作用。2008年金融危机期间，许多小型开发商因资本链断裂而倒闭，而大型企业凭借较强的资金实力撑过难关，保障了住房供应的连续性和韧性。
若对这些大公司实施过激反垄断政策，可能导致市场更为分散却极度脆弱，反而加剧住房短缺。综上所述，美国住房市场的问题，更合理的解释应集中于土地使用和规制障碍，而非简单归咎于企业集中度或垄断行为。解决住房昂贵问题需要政策制定者扮演一位严谨的侦探，以数据为基础，切实调查和排查问题根源，而不是基于模糊的假设和断言贸然定罪某一市场参与者。只有通过放宽过度严格的土地和规划法规，减少行政许可壁垒，才能切实促进住房供应增加，缓解美国和多个大都市区的住房危机。当前反垄断阵营在住房领域掀起的争论，虽然在提醒社会关注市场结构集中问题上有其价值，但过分依赖没有扎实实证支持的理论推断对解决问题弊大于利。科学的政策幕后需要更严密的研究、更真实的数据和更开放的专家交流，而非建立在断章取义及“气氛推演”之上的结论。
住房市场的丰裕理应被肯定，针对房屋建设瓶颈的真正挑战是法律环境和公共规划而非人为操控。未来的住房政策应秉持事实为先、精确求证的原则，以切实有效的改革推动美国家庭享有更多更负担得起的住房选择。
