近年来，加密货币市场经历了爆炸式的发展和广泛关注，数字资产不仅成为投资的新热点，也在支付、资产管理等领域逐步被接受。随着监管环境的逐渐明朗化和市场成熟，美国联邦住房金融机构（FHFA）正积极探讨将比特币、稳定币等加密资产纳入购房贷款资格评估的可能性。这一趋势若成真，将深刻影响房地产融资方式和购房者的资产评估标准。 联邦住房金融机构作为美国政府支持的企业规则制定者，其监管范围涵盖了联邦全国抵押贷款协会（房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美）。FHFA的政策调整不仅对金融市场具有引导作用，也决定了贷款机构的审批标准和方式。FHFA主任William Pulte曾公开表示，机构正在认真研究如何将持有的加密资产计入贷款资格审核中，这一表态为加密资产走向传统抵押贷款市场提供了强有力的信号。
在此之前，美国大多数主要银行因受到美国证券交易委员会（SEC）会计指引SAB 121的限制，无法开展加密资产抵押贷款业务。该指引要求上市公司将客户持有的加密资产在其资产负债表上列为负债，导致银行在资本充足率计算上面临困难。2025年1月23日，SEC正式撤销该指引，为银行积极探索加密资产贷款业务扫清障碍，推动传统金融与数字经济的深度融合。 加密资产抵押贷款是一种新兴的金融产品，专门由部分区块链贷款公司推出，允许客户以比特币、以太坊等数字资产作为抵押，借取法币用于购房或其他资金需求。相比传统贷款，客户无需出售持有的数字货币资产，而是利用其价值获得流动性，避免了卖出时可能带来的资本利得税和市场波动风险。然而，加密货币的价格波动较大，贷款人通常要求较高的抵押品率，并设置严格的保证金追加机制，以防止抵押资产价值急剧下跌导致贷款违约。
如果FHFA将加密资产纳入抵押贷款资格评估，传统银行和金融机构有望推出更多灵活多样的加密资产贷款产品，不仅降低了数字货币持有者的资金流动阻碍，也为房地产市场注入了新的活力。同时，对于那些拥有大量数字资产但缺乏传统收入证明或信用记录的高净值客户而言，加密抵押贷款或成其购房融资的重要途径。 根据2024年11月发布的一份研究报告显示，越来越多低收入家庭开始利用加密货币投资收益偿还房贷，尤其是在加密货币投资热度较高的地区。借助加密资产获得贷款，显然正在成为帮助更多低收入阶层实现购房梦想的一个有效手段，体现了数字经济带来的潜在社会福利效应。 目前，部分比特币抵押贷款公司如Ledn等已经为市场提供了成熟的产品，并获得了较为广泛的用户认可。Ledn联合创始人Mauricio Di Bartolomeo曾指出，部分数字货币持有者通过加密资产抵押贷款购买房地产，无需出售一枚加密货币，彰显数字资产作为流动性工具的巨大潜力。
随着传统银行参与进来，这种模式或将加速普及，并可能催生更多创新的房地产融资解决方案。 加密资产作为房地产融资工具，其优势显而易见。首先，数字资产的全球性和即时结算特性帮助跨境购房者简化流程，减少中介成本和交易时间。其次，加密资产市场的高流动性和透明度提升了资金使用效率，促进了资金的快速周转。此外，通过区块链技术的应用，贷款合同和抵押品管理更加智能化和自动化，提高了风险控制能力。 然而，挑战同样不容忽视。
加密资产价格的高度波动性可能导致贷款风险增加，监管政策的不确定性也为机构合规和风险管理带来压力。加密资产的匿名性和跨境转移特征更引发了反洗钱和反恐融资的合规考量。FHFA在制定相关政策时，须在促进创新与确保金融稳定和消费者权益之间取得平衡。 除了FHFA的政策动向，今年以来美国多地政府和金融机构纷纷开展了加密资产与房地产结合的试点和探索。部分地区允许使用加密货币支付房产首付，甚至出现了以NFT形式进行房屋产权交易的案例，显示出数字资产正深刻改变传统房地产生态体系的趋势。 展望未来，随着监管环境逐步明朗，技术不断成熟，加密资产在房地产融资领域的应用有望更加广泛和规范。
投资者和购房者将享受到更丰富的金融服务选择，贷款审批将更加多元化和高效。传统金融机构也将借助区块链等创新技术提升风控和运营效率，推动业务转型升级。 总的来说，美国住房金融机构考虑将加密资产纳入抵押贷款资格的举措，是数字经济与传统金融深度融合的重要标志。它不仅为持有数字资产的购房者打开了新的融资大门，也预示着房地产融资市场进入了一个更加开放、多元和创新的发展阶段。随着政策持续推进和市场不断成熟，加密资产或将成为未来购房贷款不可忽视的重要力量，助力更多人实现安居梦想。
