近年来，美国住房市场经历了巨大的波动，抵押贷款利率的变化与房价迅速上涨相互交织，导致住房负担问题日益突出。尤其是在经历了疫情期间低至3%以下的超低利率之后，随着抵押贷款利率逐步攀升至6.75%甚至更高，普通美国人的购房难度大大增加。来自沃伦·巴菲特旗下的伯克希尔哈撒韦（Berkshire Hathaway）和知名房地产平台Zillow的最新分析表明，抵押贷款利率想要下降至让大多数美国人能够负担得起住房的水平几乎不现实，而这也深刻地揭示了当前住房困境的复杂性。 疫情期间，联邦政府和美联储采取了多项货币宽松政策，促使抵押贷款利率降至历史低点，部分地区的30年固定利率一度低于3%。低利率环境极大激发了市场需求，许多人抓住机会购买了新房，然而这也造成了需求与供应的巨大不平衡。在房屋供应远远不足的情况下，房价迅速飙升，自2020年以来，许多地区的房价涨幅超过了50%。
然而，随着经济逐步恢复，通胀压力增加，美联储不得不加息以控制物价上涨，抵押贷款利率随之攀升，抵押贷款利率一度高达8%。尽管近年来有所回落，但目前6.75%左右的水平，对广大购房者来说仍然是一个沉重负担。Zillow经济分析师Anushna Prakash的数据显示，只有当平均抵押贷款利率下降到4.43%左右，典型购房者才能真正负担得起当前市场上的房屋价格。遗憾的是，这样的利率水平在短期内很难实现。 更令人震惊的是，在纽约、洛杉矶、迈阿密、旧金山、圣地亚哥和圣何塞等主要大城市，即使抵押贷款利率降至零，也无法让典型住房变得“负担得起”。这充分反映了这类城市房价已远远超出普通买家的支付能力，实际上的住房可负担性问题根本无法仅靠降息来缓解。
伯克希尔哈撒韦旗下的房地产服务公司近期报告也指出，抵押贷款利率的升高不仅影响购房需求，也严重影响现有房主的行为。许多手中持有低利率贷款的房主不愿意把房屋挂上市场出售，原因是他们若要换房，将不得不接受更高的贷款利率，这导致所谓的“黄金手铐效应”显现。房主被困在旧有的低利率贷款中，即使对换房有意愿，也因担心高昂的利息支出而迟迟不敢行动。 这一现象使得市场库存进一步紧缩，导致新房供应减少，推高房价，同时也延长了房屋在市场上的销售时间。数据显示，未售出的现有住房库存比去年同期增长了9%，达到145万套，库存周期延长到4.4个月，这是近五年来的最高水平。许多卖家因对疫情期间房价的预期过高，挂牌的房屋在市场上停留时间较长，最终选择撤回销售，进而加剧了库存失衡。
更为严峻的是，住房负担问题不仅仅受抵押贷款利率影响，还与收入增长乏力及建筑成本上升密不可分。美国普通家庭收入增长趋势相对平缓，而建筑材料价格、土地价格和劳动力成本的增加使得新房建设成本大幅提高。供应链问题和劳动力短缺加剧了这一趋势，令市场房屋供应恢复缓慢。 政策层面上，虽然政府试图通过补贴、税收优惠及增加经济适用房建设来缓解住房压力，但面对快速上涨的需求和复杂的市场动态，短期内难以见效。住房负担危机已经成为多方面因素交织的结果，仅依靠降低抵押贷款利率并不能根本解决问题。 从购房者的角度来看，现阶段的市场环境充满挑战。
一方面，抵押贷款利率提高意味着贷款成本大幅增加，月供负担加重。另一方面，高房价使得首付门槛提高，许多首次购房者尤其困难。此外，随着贷款审批标准收紧，中低收入群体的融资渠道变得更加有限，进一步阻碍了他们进入住房市场的可能性。 不仅如此，卖方市场的僵局同样复杂。很多房主因为持有低息贷款而不愿出售，导致市场流通房源减少，这限制了购房者的选择范围，也加剧了价格的高位运行。即使在库存上升的地区，由于买卖双方价格预期差异大，房源滞销现象依然突出。
房地产市场长期以来都被认为是经济的重要晴雨表，这次住房负担危机反映出美国经济和社会结构的深刻变化。高通胀和加息周期改变了购房者的心理预期和行为模式，住房市场短期内或将继续保持调整态势。 展望未来，降低住房负担的路径必须是多元化的，包括增加住房供应，支持首次购房者，以及推动创新金融产品。同时，政府、地产开发商和金融机构需要携手合作，打造更加公平和可持续的住房生态系统。 总结来看，伯克希尔哈撒韦和Zillow对当前住房市场状况的深入剖析警示我们，抵押贷款利率虽是影响购房能力的关键因素之一，但单靠利率下降无法使住房在多地变得负担得起。解决住房可负担性问题需要全方位的战略和持续的政策支持，尤其是在主要大城市的高房价区域，挑战更为严峻。
对普通美国人而言，购房梦想的实现依然充满不确定性和挑战。
