房地产业新规则下的隐形战场：房地产经纪人如何规避改革影响

近年来，美国房地产市场面临前所未有的制度变革，最引人注目的莫过于针对传统佣金体系的一场历史性法律和行业改革。此前，房地产交易中的佣金结构根深蒂固，尤其是普遍存在的6%佣金模式——卖方承担全部佣金，经纪人之间按比例分配。这一制度长期以来被批评为不透明，阻碍竞争，并加剧购房者和卖房者的经济负担。2023年10月，一场由密苏里州部分房屋卖家发起的诉讼最终以房地产经纪人行业遭遇败诉告终，法院认定房地产经纪人协会（National Association of Realtors，简称NAR）涉嫌价格垄断，强制维持高佣金，不利于消费者利益。此次判决带来了重大且被期待颇高的行业规则改变。改革的核心是打破佣金“一刀切”的惯例，赋予卖家和买家在佣金支付上的更多发言权，允许佣金比例协商，甚至可能大幅降低佣金费用。

这一变动理论上可带动房价下降，降低市场交易成本，使市场更加开放和有竞争力。按理说，这应会成为房地产行业几十年来最大的变革，令人振奋。然而，一年时间过去，改革效果远未达到预期。调查与报道揭示出一个令人担忧的现实：大量房地产经纪人在法律规定的MLST（Multiple Listing Service，多重挂牌服务系统）平台之外，利用多种隐秘或技术手段绕过改革，用各种“暗号”和替代渠道维持着几乎不变的佣金水平，令卖家和买家依旧承担高昂成本。新规则虽然形式上确立，但实质执行受阻，改革力度被严重削弱。房地产经纪人依赖于佣金收入维持生计，他们所从事的业务竞争异常激烈，经纪人数量远超市场上的待售房源，造成人才过剩压力。

这意味着佣金收入对经纪人个体而言尤为重要。面对新规限制，他们并非完全逆法而为，而是在规则允许的灰色地带寻找生存之道。举例来说，MLST作为房地产信息发布和经纪人交流的核心平台，其规则明令禁止在平台上公开佣金协商详情，但并未禁止在平台以外私下沟通。于是大量经纪人将佣金讨论转移至邮件、短信、电话和第三方网页等渠道。甚至有房地产卖家在房屋实地展示时放置象征佣金比例的食物道具，或者将带有数字的电影片段作为暗示性的佣金“信号”，这一类眼花缭乱的“暗号”成为经纪人间默契的传递方式，使得佣金议价仍旧在私下操作中进行。与此同时，有部分经纪人借助互联网和社交媒体工具创新玩法，比如某些经纪人在TikTok或其他平台创建专属网页，方便买家经纪人获取佣金信息，绕过MLS平台限制。

这些做法普遍公开透明，但仍然巧妙规避了新规的约束。更有甚者，若房主尝试绕开经纪人自行出售，常会遭遇空前阻力。典型案例是科罗拉多州的卖家Mike Chambers，他决定自行为房屋营销，拒绝支付行业惯例的高额佣金，亲自操作上市和交易过程。尽管他的房子条件良好，符合市场需求，仍遭遇买方经纪人的“联合抵制”和市场排斥，潜在买家被引导远离他的房屋。即便买方提出购买，交易也因行业内外压力而难以顺利完成。Mike最终放弃自行售房的计划，转而创业尝试用技术手段打破旧有佣金格局，体现了市场改革过程中的激烈博弈。

这一现象暴露了房地产行业转型的复杂性和深度阻力。当改革初衷是为了解除佣金结构垄断，推动价格透明和自由协商时，庞大的经纪人系统展现出韧性，主动寻找灵活合法的规避手法，继续维护自身利益。政策执行层面面临执法难度大，监管资源紧张，司法维权和监督机制尚未完全建立。调查数据显示，在改革实施后的数月内，房屋买卖佣金整体下降幅度有限，部分研究显示下降约半个百分点，但也有数据认为佣金并无明显变化。鉴于数据大多来自行业相关机构，难以确保绝对客观，业界和消费者感受到的实质缓解效果不明显。购房者和卖家往往仍被夸大或默认的佣金条款所困扰，买卖压力和交易成本未获得实质性减轻。

面对当前局面，购房和卖房双方应增强法律意识，主动要求经纪人明确说明佣金结构和服务内容，积极寻求佣金协商空间。购房者可多渠道调研经纪人报价，避免被动接受固定佣金。同时，部分消费者亦可以尝试依赖非传统渠道和代售服务，减少经纪人中介费用。另一方面，长期来看，房地产行业的权力结构可能会随着数字化趋势、在线交易平台的兴起和政策持续推进逐渐弱化传统经纪人的垄断地位。当前改革如同上世纪末影视行业因流媒体冲击而缓慢衰退的录像带行业变迁，需要时间沉淀和创新驱动才能真正生效。整体而言，房地产佣金改革的推行是一场耗时且激烈的变革之战，涉及市场利益、法律规制与行业自律等多重维度的互动博弈。

尽管抵抗强烈，但改革擦出的新规则和新意识正逐步渗透进行业操作之中。理解和适应这一动态，既是消费者必须面对的现实，也是实现市场公平竞争和降低交易成本的必经之路。希望未来，随着社会认知和监管力度提升，购房卖房市场能真正回应公众期望，实现更加公开透明和高效公平的房产交易环境。