美国三月二手房销售数据出乎市场预期，出现了明显的下滑迹象。据国家房地产经纪人协会（NAR）最新发布的报告，三月份二手房销售环比下降5.9%，年率调整后销量为402万套，低于市场预估的413万套。相比去年同期，销售量还同比减少2.4%。这一表现表明美国房地产市场正面临较大压力，尤其是在高借贷成本与宏观经济环境复杂多变的背景下。三月的销售数据主要反映了年初一至二月份签订的合同情况，当时30年期固定抵押贷款利率曾接近7%的高位。虽然三月中下旬利率有所回落，但随后又快速回升到两个月来的高点，使得购房者的贷款负担持续增加。
高企的抵押贷款利率无疑是压制市场活跃度的重要因素。经济前景的不确定也进一步削弱了购房需求。美国政府对多种进口商品持续加征关税，尤其是建筑用木材等关键材料的成本上涨，给房地产建造和销售带来直接冲击。贸易政策的反复无常，导致市场参与者信心受到影响。许多潜在买家因担心未来经济放缓而推迟购房计划。此外，房地产供应端呈现出一定的缓解迹象。
三月份二手房库存较上月增长8.1%，达到133万套的高位，比去年同期增加近20%。库存量的上升反映出市场供需关系有所松动，卖家需要更长时间才能完成交易。数据显示，如果按照三月的销售速度，现有库存大约需要4个月才能消化，而去年同期这一数字为3.2个月。通常，四至七个月的存销比被视作市场平衡的健康区间。这一变动暗示市场正逐步向买家倾斜，价格涨幅的动力或被压制。尽管如此，房价依然保持小幅上涨。
三月的中位二手房价达到403700美元，同比增长2.7%。价格的稳步上涨表明房地产依旧具备一定的抗跌性，部分原因来自于土地稀缺以及地区经济发展的区域差异。一些大城市和热门地区价格依旧坚挺，限制了整体市场的下行空间。购房者结构方面，首次购房者比例维持在32%的水平，虽未见提升，却未出现明显跌落。市场普遍认为，持续健康的房地产市场需要首次购房者占到40%左右，这说明目前的购房需求仍有较大提升空间。同时，现金购房交易占比有所下降，三月为26%，去年同期为28%。
现金购房占比较高通常是投资者活跃的信号，数值下降可能反映出投资者观望情绪增强。尽管受贸易政策和利率高企等多重因素影响，三月新房销售表现却相对乐观。据政府数据显示，三月新房销量攀升至六个月高点，伴随着新房中位价的下降。为了减库存，建筑商通过提供购房优惠等激励措施，积极推动新房销售。这样的对比凸显出新房与二手房市场走向的分化，未来市场整体表现有赖于两者的协同发展。房地产经济学家劳伦斯·云指出，高抵押贷款利率对房屋买卖形成了显著阻碍，购房的可负担性挑战加剧是抑制市场活力的核心原因。
随着利率难以回落及经济政策不确定性，预计后续二手房市场仍面临压力。分析人士普遍认为，美国房地产市场正处于调整周期，短期内销量可能继续维持低迷状态。多重因素影响下，购房者正趋向理性，市场降温不可避免。然而，长期来看，国内经济基本面依然稳健，人口持续增长及城镇化进程仍将支撑住房需求。贸易摩擦与利率波动作为周期性挑战，有望在政策调整和国际环境改善中得到缓解。市场参与者应密切关注利率变动轨迹、政府政策走向以及库存动态，以便把握未来投资和购房的最佳时机。
整体而言，三月二手房销量超预期下降反映出美国房地产市场当前的脆弱状态，购房成本上升及经济不确定性是关键阻力。库存增加为买家提供更多选择，但也加剧了卖家的压力。价格虽有所上涨，但涨幅有限，显示出更为复杂的市场平衡。面对当前形势，买卖双方均需调整预期，市场或将进入新的均衡阶段。未来数月的数据将持续成为评估美国房地产健康状况的重要指标。关注利率走势、政策变化以及经济基本面的稳定是理解和预测市场发展的关键。
随着全球经济环境变化和国内需求结构演进，美国房地产市场有望在经历短暂调整后，实现稳健增长和更加健康的供需关系。
