近年来,美国房地产市场经历了显著波动,尤其是二手房销售表现出明显的疲软态势。尽管八月期间抵押贷款利率有所下降,达到近十个月来的低点,但这一利好未能显著促进市场活跃度,二手房销售依然保持低迷。深入分析背后的成因,对未来走势的判断尤为重要。 八月,美国现有住宅销售量月环比微降0.2%,季节调整后的年化销售率为400万套,创下自六月以来的最低水平。虽然较去年同期同比增长了1.8%,并略微超出经济学家3.96百万套的预期,但整体销售仍未改善至理想状态。销售的疲软反映出购房者对高昂借贷成本与高房价的双重顾虑。
价格方面,全国房屋中位数售价达到422,600美元,较去年同期上涨2%。这是连续第26个月价格同比上涨,也是自1999年以来八月中位售价最高纪录。疫情初期和随后的市场火爆,促使美国住房市场经历高速增长,过去五年价格累计上涨超过50%。然而,高企的房价搭配持续偏高的抵押贷款利率,显著制约了可负担性,令部分潜在买家望而却步。 尽管抵押贷款利率自七月底以来呈下降趋势,受联邦储备在就业市场表现不确定性下首度降息影响,8、9月利率已从6.85%降至6.26%。利率下调无疑增加了购房者的购买力,理应对房市形成提振。
遗憾的是,借贷成本仍处于历史较高区间,且买家在面对多年攀升的价格时负担仍重,导致需求复苏乏力。 住房市场自2022年以来持续低迷,受到多方面因素影响。利率攀升使得贷款成本上升,加上通胀压力影响整体消费信心,再加上住房供应不足、建筑材料和劳动力短缺等问题,使得住房库存紧张,推高价格难以缓解。虽然更多房屋开始进入市场,购房选择增多,但价格水平和贷款门槛仍是阻力。 专家普遍认为,当前市场处于调整期。全国房地产经纪人协会首席经济学家Lawrence Yun指出,虽然抵押贷款利率下降及库存增加是利好,但市场复苏仍需时间。
他预计未来几个月二手房销售将逐步回暖。 同时,新建单户住宅销售表现相对强劲,8月份环比大增20.5%,年比上涨15.4%,达到80万套的年化销售率,创今年以来最高水平。房企通过降低售价和提供购房补贴吸引买家,也反映出部分消费者更倾向于全新住房,这从侧面说明市场仍存在一定购房需求。 影响美国二手房市场的重要因素还包括地区差异化表现。一线城市如纽约、旧金山因房价高企,需求相对受限,而中小城市和郊区则因较低价格和居住环境改善成为购房热点。疫情期间远程办公的普及也改变了购房者偏好,部分区域迎来人口迁入,推动当地房市活跃。
市场观察人士认为,随着利率逐渐回落,买家信心有望逐步提升,市场或将在未来一年出现温和上涨趋势。但若经济增长放缓、就业市场恶化或通胀持续高企,可能再次打击住房需求。此外,政策层面如何调节供应、降低购房财政压力,也是影响未来房市走向的关键。 对广大购房者而言,当前是权衡利率走势与价格稳定性的重要时机。高房价和尚未回落至历史低位的抵押贷款利率意味购房成本依然较高,谨慎评估自身财务状况和市场趋势至关重要。对于投资者来说,区域选择和房产类型的差异将决定回报率和风险。
市场整体来看,八月二手房市场沉寂与利率回落未能同步提振,显示出房市调整的复杂性和多重驱动因素交织。消费者购房意愿逐渐恢复,但需要时间来消化高价和利率压力。未来,随着宏观经济环境的变化及相关政策调整,市场仍具有一定弹性和潜力。 综上所述,当前美国房地产市场正处于转折阶段。利率下降为市场注入希望,但结构性问题需逐步解决。二手房销售短期内或维持平稳乃至小幅波动态势,而新建住宅则表现相对健康。
购房者和投资者应密切关注利率变动、市场库存及地区动态,理性决策以把握未来机会。 。
