近期房地产界的知名人物Grant Cardone再次发出警告,认为高按揭利率和持续上涨的房价将重塑美国乃至全球的住房格局。他在访谈中指出,长期高利率可能会推动更多人选择租房而非买房,并建议把流动性用于收购商业地产或构建投资基金。这样的观点在普通买家和投资者中引发了广泛讨论:当传统的自住购房和以高杠杆获取资产的路径变得不那么可行时,还有哪些替代方法可以参与房地产市场并获得回报? 首先需要理解当前市场的关键变量。近几年通胀压力、货币政策收紧以及长期低利率后的回调,使得抵押贷款利率大幅上升。高利率直接提高了持有成本,压缩了购房者的购房能力,从而造成首次购房者被挤出市场或被迫承担更高月供与更长贷款周期。同时,部分地区房价并未同步回落,供需不平衡、建材与人工成本上升、城市化与人口迁移等因素维持了房价的韧性。
在这样的背景下,传统依赖高杠杆、长期固定利率按揭来放大收益的投资逻辑变得充满不确定性。 因此,寻找"不靠大额按揭"的投资路径不仅是规避利率风险的策略,也是顺应市场结构变化的必要选择。可行的替代路径可以分为直接持有但低杠杆、通过金融化工具获得房地产暴露,以及参与合伙性或权益型投资三大方向。每种路径各有优劣,关键在于匹配个人的风险承受能力、流动性需求和税务规划。 在金融化工具方面,房地产投资信托基金REITs是最容易上手的入口。REITs以股权形式持有或借贷于商业地产,投资门槛低,流动性较好,交易方式类似股票,分红模式也能提供稳定被动收入。
对于希望避免物业管理与租户烦恼的投资者,REITs提供了间接持有优质商业物业的机会。需注意的是,REITs的价格会受到资本市场情绪影响,在利率上行周期可能表现波动。另外,选择公开交易REITs或非上市REITs时要权衡流动性与潜在回报,非上市REITs可能承诺更高收益但伴随锁定期和信息披露不充分的风险。 房地产众筹平台是另一种门槛低、能直接参与具体项目的模式。这类平台把多个小额出资者的资金聚集起来,投向住宅翻新、出租物业或商业开发项目,出资者通常以债权或股权形式参与,收益来源包括项目利息、租金分成或资本利得。房地产众筹的好处在于可以实现分散化投资,以较少资金参与多个项目,降低单一物业风险。
选择平台时应关注项目透明度、平台的尽职调查流程、历史回报与违约率,以及平台收取的费用结构。同时,要明确投资期限与退出机制,因为大多数项目并不具备随时赎回的流动性。 房产合伙与有限合伙制基金是对有一定资本与人脉的投资者更适合的途径。通过合伙可以把资金、专业能力与人脉资源整合起来,完成比单独投资更大的项目。合伙投资灵活性高,结构可以设计为被动出资人获取优先回报,而运营方承担项目管理。需要重点关注合伙协议中的权责分配、优先回报条款、费用分摊以及退出机制。
与信誉良好的运营方合作并进行全面的法律与财务尽职调查,是降低合作风险的关键。 卖方融资与租购选择权则提供了在有限贷款条件下获取产权或控制权的替代路径。卖方融资是指卖方在交易中充当贷款人,买方以分期方式支付房款并在约定期限内取得产权。这种安排可以绕开传统银行贷款的高门槛或高利率,但条件、利率与违约保护需要通过严谨合同落实。租购选择权允许租客在未来某一时间以约定价格购买房屋,租金的一部分可以计入购房首付款。这种方式适合现金有限但预期收入将增长的购房者或投资者,风险在于未来房价波动与合同条款对双方利益的保护程度。
对于愿意参与短期翻新或租赁市场的投资者,组合少量自有资金与合伙人资金进行"房屋分期投资"也是可行思路。通过找寻被低估或需要翻新的物业,进行有限改造提升出租或出售价值,再把收益按出资比例分配,可以在不借巨额按揭的情况下获取资本利得与现金流。当然,这要求对本地市场有深刻理解、具备项目管理能力或能找到可靠的合同方。风险包括改造预算超支、出租周期延长或市场需求回落。做好项目预判、留出应急资金以及合约化供应链是控制风险的重要方式。 在不想承担任何物业管理责任的情况下,买入不动产相关的证券化产品仍是稳健选择。
除REITs外,开放式或封闭式房地产基金、房地产抵押贷款支持证券CMBS、以及场外交易的房地产债权产品都能提供不同风险与收益组合。选择时要审视产品的杠杆率、担保结构、应收租金覆盖率与资产组合的地理分布。尤其是在高利率环境,债券型的不动产产品利差风险需重点考虑。 税务与法律结构的设计在低杠杆投资策略中非常重要。很多投资者忽视了税收效率对长期净回报的影响。成立有限责任公司LLC或有限合伙LP可以在进行房产合伙投资时降低责任并优化税务处理,但同时会增加合规成本。
了解当地对资本利得、折旧抵扣、被动损失限制与分红税率的具体规定,有助于在投资前构建更优的财务模型。与税务顾问合作,考虑利用1031交换等税收递延机制,也是提升净收益的常见做法。 在选择具体平台或合作伙伴时,尽职调查不能省略。评估平台时要看项目筛选标准、风控流程、历史违约与回收数据、以及管理团队的透明度。评估合伙人或基金管理人时要看其以往项目履历、资金来源的稳定性、所承担项目的资本结构以及信息披露频率。对于直接购买物业,更要关注物业位置、租赁市场供需、未来可改造性以及税费与维护成本的长期估算。
风险管理方面,保持现金储备以应对空置或修缮需求非常关键。即便采取低杠杆策略,也要为突发支出、利率变动或市场周期波动留出缓冲。多元化不仅限于不同物业类型,也应体现在地理分布与投资工具的选择上。把一部分资产配置于高流动性的REITs或债券型产品,可以在需要时快速调配资金。 心理层面上,Grant Cardone强调的"成为租赁社会"的观点提示我们观念的转变:拥有房产不再是衡量财富的唯一标准,流动性、资本配置效率与收入来源的多样化同样重要。对普通投资者而言,接受更多元的地产投资形式并结合自身的职业阶段、现金流状况与风险偏好来选择路径,比盲目追逐过度杠杆更能在长期内实现稳健增值。
实践中可以采用渐进式策略,将一部分资金放入高度流动的REITs或债券型不动产产品以保留机动性,同时把另一部分资金用于房地产众筹或合伙项目寻求超额收益。通过小额分散投资积累经验并逐步扩大人脉网络,可以在未来有机会参与更大规模的直接产权投资时减少试错成本。长期来看,培养对租赁市场与当地供需的敏感度、建立可靠的法律与税务团队、并形成稳健的尽职调查流程,会比短期的市场押注更有助于财富的持续增长。 结语部分需要强调,任何投资都伴随风险,高利率时代尤其需要谨慎权衡杠杆与流动性。Grant Cardone所提出的警钟值得重视,但也不应被解读为对房地产全面的否定。相反,这是一个促使投资者反思传统投资路径与资产配置的契机。
通过理解金融化工具、合伙模式与替代融资方案,并结合严格的尽职调查与税务筹划,仍能在不依赖巨大按揭的前提下参与房地产市场,获取稳定的现金流与长期回报。建议在做出具体投资决定前,与持牌理财顾问与税务律师沟通,制定清晰的投资目标与退出计划,以便在复杂的市场环境中保持弹性并把握机会。 。
