随着美国房地产市场的持续升温,房主们手中的房屋净值(equity)达到了历史新高。据ICE Mortgage Technology最新发布的《抵押贷款监测报告》显示,进入2025年第三季度时,美国房主持有的总房屋净值高达17.8万亿美元,其中约有11.6万亿美元处于"可动用"状态,也就是说,房主们可以保留至少20%的房屋价值作为安全缓冲,仍能提取剩余资金进行各种用途。这一庞大的资金储备不仅反映了房地产市场的强劲表现,也彰显了美国家庭资产结构的深刻变化。约有4800万名抵押贷款持有人平均可动用资金高达21.3万美元,这一庞大的可动用净值正成为美国消费者资金的新来源。房屋净值,是指房主拥有的房屋当前市场价值与未偿还贷款余额之间的差额。随着房地产价格的上涨,房主们普遍享受到了净值的快速积累。
与此同时,低利率环境也促使更多人选择利用这些资产来应对生活中多样化的资金需求。传统上,许多房主较为保守,选择长期持有房屋净值,但随着金融工具的完善,利用净值进行资金周转正变得越来越普遍。尤其是房屋净值信贷额度(HELOC)和现金再融资贷款成为热门选择。HELOC允许借款人在需要时灵活提取资金,只需对实际使用的额度支付利息,极大地增强了资金使用的灵活性,避免了传统再融资时必须一次性支付额度的压力。ICE的数据显示,2025年第二季度,利用现金再融资的交易占据所有再融资交易的59%。尽管当前抵押贷款利率较之前有所提高,约有70%的现金再融资申请者愿意支付平均1.45个百分点的利率上涨以换取平均9.4万美元的可动用资金。
每月还款额因此增加约590美元,但多数借款人仍视之为增加现金流的有效方式。房屋净值的广泛积累背景下,不同地区的房产市场呈现出明显差异。ICE指出,房屋净值增长速度已经放缓至两年来的最低点,对于若干阳光带(Sun Belt)和西部市场如奥斯汀和佛罗里达德尔托纳而言,借款人可动用净值已较近年高点下降超过25%。此外,约有1%的抵押贷款持有人即约56.4万人处于"负资产"状态,即房屋价值低于贷款余额,这部分群体面临更大的财务压力。除了净值外,拥有房产的成本也在逐渐上升,尤其是不被许多购房者纳入预算的部分 - - 物业保险费用。据ICE最新报告显示,物业保险费用已连续多年成为现有房主抵押贷款支付中增长最快的部分。
2025年截至目前,保费上涨4.9%,过去12个月内上涨超过11%,而过去五年半更是上涨近70%。以洛杉矶为例,物业保险费用在过去六个月上涨9%,过去一年更是上涨了19.5%。佛罗里达州作为历来保险费用压力较大的地区,部分市场保险费用有所回落,且依赖州政府支持计划的业主比例从25%降至16%,但整体趋势仍然是上涨。这种上涨成本促使越来越多房主借助房屋净值来补充现金,或者将房产净值变现用于整合高息债务,从而缓解经济压力。作为一种便捷资金来源,房屋净值贷款对于改善家庭财务状况具有重要意义。房主可以通过HELOC仅根据实际需求借款,不必重新贷款整个金额,保持第一笔低息抵押贷款的优势。
HELOC通常对信用评分要求较宽松,例如中等600分左右的信用即可获得资格,降低了资金门槛。与此同时,房主还需谨慎考虑净值借款的风险。现金再融资虽然带来了即时现金流,但高利率和增加的月供可能降低财务灵活度。若未来房价下跌或利率进一步攀升,负资产风险加大,可能影响长期财务健康。此外,不同地域的房地产市场波动和保险费用上涨速度加剧了财务不确定性。因此,合理规划和专业咨询显得尤为重要。
综合来看,美国房主积累的17.8万亿美元房屋净值及其大规模的可动用部分反映了房地产资产在家庭财富中的重要地位。随着金融科技的进步和市场环境的变化,越来越多房主开始积极利用房屋净值实现财务优化。无论是装修提升、教育支出、债务整合还是应急资金补充,房屋净值正成为家庭资产管理的重要支柱。未来,房屋净值的动力将深受利率走势、楼市供需关系以及保险费用变化等多重因素影响。政策层面如房贷利率政策和产权保护法规的调整也将对净值利用方式产生深远影响。对于广大房主而言,充分了解房屋净值的概念、市场走势及融资工具的性质,结合个人财务状况做出明智的资金规划,将成为提升财务稳健性和生活质量的关键。
房屋净值不仅仅是资产数字的增长,更是家庭财富优化和资金管理能力提升的体现。在未来不断变化的经济环境中,灵活运用这一巨大资产,有助于房主实现财富的保值增值,应对多变的人生需求及风险挑战。 。
