近年来，美国的住房市场经历了前所未有的压力，房屋供应不足、贷款申请数量锐减以及借贷成本上升共同构成了眼下的住房危机。面对这些复杂的挑战，联邦住房金融署（FHFA）作为美国联邦政府住房抵押贷款市场的重要监管机构，开始积极探索创新的金融工具以缓解购房难题。最近，FHFA负责人比尔·普尔特公开表示，机构正在研究包括比特币在内的加密货币资产在住房贷款资格评估中的作用，这预示着加密资产可能成为未来住房金融体系的重要组成部分。 美国住房贷款市场长期以来依赖传统金融资产和信用评估体系，但随着加密货币市场的快速发展及其资产价值的显著增长，越来越多的购房者开始持有数字货币，寻求将其纳入贷款资产。这一趋势与当前购房申请数量持续下滑形成鲜明对比。据统计，尽管美国房地产拥有率保持在约62%的稳定水平，但新贷款申请却经历了急剧下降，部分原因正是传统融资渠道门槛日益提高。
借助比特币等加密资产作为贷款凭证，有望为购房者提供新的财务支持途径。 此前，部分小型贷款机构已经开始允许借款人利用加密货币作为抵押物，但这些服务多面向投资阶层，存在较大风险，如价格波动可能导致抵押价值迅速缩水，触发强制平仓等问题。相比之下，联邦住房金融署的参与象征着对加密货币资产的官方认可，有望推动更广泛的合规应用和创新贷款产品开发。目前，包括联邦住房管理局（FHA）、退伍军人事务部（VA）及农业部（USDA）在内的许多联邦贷款项目尚未接受加密资产作为抵押，甚至对用加密货币变现的资金作为首付资金持限制态度。FHFA的研究和潜在政策调整或将为此带来突破。 FAFA负责人比尔·普尔特在社交媒体平台X上公开表示，机构将重点关注加密货币资产如何帮助购房者符合贷款资格标准，强调透明度和易于追溯的交易记录是数字货币优于传统资产的重要优势。
比特币的区块链技术提供了不可篡改的公共账本，使贷款方能够清晰了解资产的来源和流转，有助于提高风险管理效率。市场分析师与业内专家普遍认为，比特币作为稳定性高、流动性强的数字资产，具备成为住房贷款理想抵押品的潜能。此外，将比特币纳入抵押品范畴还有望促进住房抵押贷款证券市场的健康发展，降低证券化产品风险。 与此同时，美国住房市场的问题依然不容忽视。商品房供应增长缓慢，建筑业面临材料成本上涨和劳工短缺，投资者大量购入现有住房，加剧新购房者的入市难度。另一个隐忧是高龄房主普遍选择继续居住现有住房，减少了市场上的房屋流动性。
加之联邦储备局为控制通胀而提高利率，使得借款成本上升，购房贷款的负担日益沉重，导致贷款申请数量在2024年中达到近年来低点。普尔特对联储的加息政策提出了公开批评，甚至建议其主席鲍威尔辞职，彰显局势的紧张。 在此背景下，借助加密货币提高购房贷款资格，不仅是金融创新的体现，更是解决现实问题的必要举措。作为联邦机构，FHFA若正式认可比特币等数字资产，将极大推动房地产金融市场的多元化和包容性。业界对这一潜在变革持积极态度，认为它可能为数百万持币但贷款资格不足的投资者打开购房大门，促进住房市场活跃度。 然而，加密货币抵押贷款仍存在不小风险。
价格波动剧烈可能导致抵押品价值忽高忽低，增加贷款机构的风险暴露。确保贷款安全和防范市场冲击，需要创新的风险管理模型和精准的压力测试。此外，借款人需要严格保留交易和持币记录以便审计，符合合规要求。教育购房者认识数字资产的风险与机遇同样关键。 随着加密货币在美国的普及率不断提升，据美国国家加密货币协会统计，约20%的美国成年人持有加密货币，约6,500万人，这显示加密资产已不再是少数“加密富豪”的专属，而是更广泛人群的投资选择。且大多数投资者的资产规模相对适中，超过70%的加密资产组合价值不足5万美元，这意味着数字资产的住房贷款市场潜力广泛而多样。
未来，随着监管环境日趋明朗，技术发展推动加密资产流动性和透明度不断提升，数字货币抵押贷款或将成为住房融资的新常态。联邦机构对加密货币的认可，有助于推动传统金融体系与数字经济的深度融合，为购房者提供更多灵活多样的融资方案，也为创新金融产品的推广奠定基础。 总之，美国住房危机带来的融资挑战，催生了对新型资产类别的探索与接受。比特币等加密货币作为一种创新且透明的数字资产，正在引起政府监管层的关注，其作为住房贷款资产计入标准的研究与潜在政策转变，将有望促进住房市场的复苏和金融服务的多元化。购房者、贷款机构及政策制定者应密切关注这一动态，把握机遇，应对可能的风险，共同推动美国住房金融迈向更加智能和包容的未来。
