近年来，美国房地产经历了一段异常火爆的时期，尤其是在新冠疫情后，房价接连攀升，供不应求的局面一度让市场热度居高不下。然而，进入2025年后，市场逐渐露出疲态，房价开始小幅下滑，库存显著增加，不同层次的买家群体纷纷表现出观望甚至退缩态度。美国住房市场的这一变化不仅意味着过去几年卖方市场的终结，也反映出更深层的宏观经济变化和市场心理转变。首先，房价的停止上涨甚至小幅回落成为市场调整的重要信号。根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数显示，2025年3月，美国二十个最大城市的住房价格下降了约0.12%。虽幅度不大，但这标志着自2023年初以来持续攀升的趋势首次出现转折。
紧接着，房屋库存大幅增加也成为本轮调整的核心因素。数据显示，2025年4月，未售出的完工独栋住宅库存达到117,000套，创2009年以来新高，同比激增31%。库存的激增导致供应充足，促使卖家不得不调整价格和交易条件以吸引买家，这与前几年买家激烈竞价的局面形成鲜明对比。抵押贷款利率维持在接近7%的高位，成为买家信心不足的重要原因之一。较高的按揭利率显著推高了购房成本，许多潜在买家尤其是首次购房者因此选择观望甚至退出市场。此外，围绕贸易政策和经济前景不确定性的担忧，也让部分资金持谨慎态度，延缓了购房计划。
值得注意的是，市场放缓不仅局限于普通买家，甚至高端豪宅市场同样遭遇冷却。富裕买家的需求同样受到影响，2025年4月豪宅销量同比下降了10%。这群理论上经济实力较强的买家开始减少资产投入于房地产，更多资金停留在货币市场基金，表明整体市场信心面临压力。卖家的态度也发生了显著变化。大量卖家不得不向买家让步，包括提供价格折扣、承担部分交易费用等。地产经纪人反馈，越来越多买家提出降价或额外优惠的要求，卖方市场的优势正在快速消失。
地理区域方面，调整趋势尤为明显的包括德州和佛罗里达两大热门市场。德州整体上市房源数量激增超过50%，以奥斯汀为代表的城市房价从疫情高点下跌近20%，成为全国最大幅度调整的都会区之一。佛罗里达的坦帕和杰克逊维尔等城市同样出现频频降价现象。加州湾区长期以来被视为经济韧性强的象征，但目前同样显示疲软迹象。新房市场成交减少，挂牌和待成交流失衡，反映需求放缓。该市场的衰减尤其令人关注，因为其往往是应对经济波动的风向标。
美国住房市场的现时状况不仅仅反映了支付能力或负担水平的变化，更多体现出买家信心的普遍下降。经济分析机构如花旗研究警示，住宅投资作为对利率最敏感的经济领域，其活动萎缩可能预示更广泛经济放缓甚至衰退的到来。联邦住房金融局局长也多次呼吁联储放宽利率以稳定市场，表达对当前高利率环境带来市场冲击的担忧。展望未来，多数市场分析师预期房价仍有回调空间。部分机构如Redfin和Zillow预估2025年全年房价将分别下降1%至1.4%。虽然幅度有限，但这将是自2012年以来首见年均价格负增长。
尽管价格调整在即，市场仍然难以快速回暖。疫情期间锁定低利率的业主卖房意愿不足，限制了增量供应。同时，高贷款利率和宏观经济不确定性令买家谨慎，导致潜在交易活跃度持续受压。可见，现阶段美国房市处于买卖双方博弈加剧的复杂局面，市场交易量或将持续低迷。总体而言，美国房地产市场正从多年的高速增长中回归到更加理性和传统的运行轨道。在此过程中，买家话语权增强，卖家不得不提供更多优惠，但市场深层次的不确定仍存。
此轮调整既有利率与经济环境驱动的因素，也体现了买卖双方对未来预期的重新校准。未来市场是否能够顺利过渡，稳定回升，仍需持续关注宏观经济走势、利率政策及消费信心变动。对于购房者而言，当前形势强调审慎决策与价格谈判能力，而对于卖家则意味着适应更加多变和平衡的市场现实。随着供需关系调整和市场情绪修复，美国住房市场正逐步走向一个更为成熟和可持续的未来。
