近年来关于租客与房主之间财富差距的讨论愈发激烈。联邦储备系统的家庭金融调查(Survey of Consumer Finances)和多项研究显示,房主的平均净资产远高于租客,这不仅反映了住房作为资产对个人财富的重要性,也揭示出结构性的不平等。理解这些数据、探究背后原因并提出可行的对策,对个人家庭财务规划与公共政策制定都具有重要意义。 放眼数字,差距触目惊心。联邦储备的统计显示,美国房主的平均净资产约为43万美元,而租客的平均净资产仅约1万美元,换言之,平均房主的财富是平均租客的约43倍。另一项研究甚至指出,租客拥有的财富不到房主的3%。
长期趋势同样令人担忧:从1989年到2022年,租客与房主之间的中位财富差距在33年间扩大了约70%,并呈加速态势。 为何会出现如此大的差距?第一、房屋权益是核心因素。对于大多数美国家庭而言,住房是他们拥有的最大单一资产。随着房价在许多地区持续上涨,拥有房产的人可以通过累积房屋净值、再融资提取权益或出售获利,快速增加家庭净资产。统计显示,房屋净值通常占据房主净资产的很大一部分,但并非全部。实际上,中位房屋净值约占房主净资产的一半左右,剩余资产则来自退休账户、投资、储蓄和其他实物资产。
第二、选择性和进入壁垒放大了差距。成为房主本身需要一定的经济基础:首付储蓄、较好的信用记录、稳定的收入来源以及承担按揭的能力。因此,更有财务起点的人更容易买房,从而通过房产增值进一步扩大差距。反过来,租客中有相当比例难以实现这些条件:数据显示,仅约39%的租客家庭能实现入不敷出以外的正现金流,这意味着大多数租客难以在短期内积累用于首付的储蓄。 第三、债务与流动性问题影响储蓄能力。研究表明,租客整体上负债更高、现金流更紧张,储蓄与资产所有率较低。
这种财务状况限制了他们参与投资或积累住房权益的能力。即使收入相近,租客因为贷款、信用卡债务或学贷等支出,往往无法像房主一样将可支配收入转化为长期资产。 第四、家庭财富构成差异也不可忽视。数据指出,约78%的房主拥有家庭住房之外的增值资产,而只有约48%的租客具备类似的资产组合。也就是说,房主不仅依赖房屋净值,还更可能通过股票、退休账户、小型企业或其他投资渠道构建多元化财富来源。 第五、地区与市场变化造成不均衡影响。
过去几十年中,美国不同城市和区域的房价涨幅差异巨大。沿海大城市和热门就业中心的房价上涨迅速,使得早期购房者获益丰厚,而多年居住在高租金地区但无力买房的租客,则被迫将更多收入用于租金,难以实现财富积累。另一方面,中西部部分城市房价相对稳定或低廉,为更广泛人群创造了入市机会,但整体上城市化与区域差异仍加剧了财富不平等。 第六、政策与制度因素也发挥着作用。信贷政策、税收优惠、房屋所有权促进计划以及租赁市场监管都会影响房主和租客之间的财富分配。例如,房主可享受按揭利息抵税、房屋增值免税等政策,从而间接促进财富积累;相比之下,租客通常难以获得类似长期财富积累的政策福利。
除了结构性原因,个人层面的行为与观念也影响着财富差距的形成。储蓄习惯、风险偏好、对住房市场的认知以及理财技能都会左右一个人从租客过渡到房主的可能性。有些租客选择灵活的生活方式或工作流动性而延迟购房,有些则因对房贷复杂性的担忧或对市场周期的担忧而选择长期租住。这些选择背后既有理性的个人判断,也被宏观经济和社会环境制约。 面对如此显著的差距,许多人会问:如何从租客过渡到房主,或至少缩小二者之间的财富落差?首先,明确目标并制定可执行的储蓄计划非常关键。从收入与支出入手,建立预算,优先偿还高利率债务,逐步建立应急基金和购房首付储蓄。
哪怕每月只能少量存款,复利效果和时间都能显著提升成功购房的可能性。 其次,提升信用评分与降低债务负担会直接改善贷款条件。信用记录良好、债务收入比低的借款人更易获得较低利率和更灵活的按揭条件,从而降低长期购房成本。合理使用信用工具、按时还款并开展信用改善计划,能够在数月到数年内显著提升购房可行性。 第三,善用政策与扶持资源可以加速进程。联邦和州层面都有面向首次购房者的补助、优惠按揭、首付援助和税收优惠,非营利组织与地方住房机构也提供教育与咨询服务。
了解并利用这些资源,尤其是在首付与贷款费用方面的帮助,能降低进入房市的门槛。 第四,灵活的购房策略值得考虑。合购、房屋"黑客"模式(通过出租分区或多套房源承担按揭)、购买需要修缮的自住房并逐步翻新增值,都是部分买家采用的路径。虽然这些方式带来额外风险和管理成本,但在特定条件下可使买房更可行。 第五,地域选择与职业规划应结合考虑。若当前居住地房价过高,合理评估职业与生活的可迁移性,考虑迁往房价更合理的地区,往往能以相同或更低成本实现购房目标。
远程工作普及为地域选择提供了新的可能性,但迁移也涉及就业机会、家庭成本和生活质量等权衡。 第六,多元化投资仍然重要。即便短期内无法成为房主,通过定期投资于退休账户、低成本指数基金或其他可投资工具,仍可为长期财富积累奠定基础。对于希望减少对房市单一依赖的家庭,建立多元化资产组合是稳健之选。 从宏观层面看,房主与租客之间的财富差距也带来深刻的社会与政策挑战。住房不仅是居住问题,更是财富形成与代际传承的核心渠道。
当大量家庭因租赁而无法参与房产增值时,社会整体财富分配将愈发不均,经济流动性下降,贫富差距可能代际延续。 因此,政策制定者面临多重任务:一是推动可负担住房供给,缓解热门城市的供需压力,从而抑制房价过快上涨。二是设计有利于低收入和中等收入家庭的购房与储蓄激励,确保首次购房者能够获得首付支持与合理贷款。三是完善租赁市场的保障机制,提高租客的住房稳定性和财务安全,使他们有更大机会进行长期规划与储蓄。四是关注借贷公平性,防止高成本、高风险按揭加剧脆弱家庭的负担。 此外,应对住房财富差距也需要更加关注种族与地区层面的不平等。
历史上的住房歧视、分区政策和信贷歧视导致不同族群在房产持有和财富积累方面出现显著差异。针对这些结构性问题,只有通过系统性的政策干预与资源再分配,才能在长期上改变财富分布的不公。 对于个人与家庭来说,面对当前现实,务实且循序渐进的策略更可能取得成效。评估自身财务状况、制定可实现的目标、合理利用金融工具与公共资源,并在风险可控的范围内考虑多种购房路径,能够提高成为房主的可能性并逐步积累财富。同时,不应忽视建立其他财富渠道的价值,如职业技能提升、创业、退休储蓄和股票等投资。 结论上,租客与房主之间的平均净资产差距既是市场机制的结果,也是政策与社会结构共同作用的产物。
住房权益为财富积累提供了强劲的动力,但并非人人平等可得。缩小这一差距需要个人层面的长期规划和公共层面的制度设计协同发力。只有当更多家庭能平衡租住与购房之间的选择、获得进入房市的合理路径并建立多元化的资产基础,社会整体的经济稳定性与公平性才能得到增强。对于个人而言,从现在开始的每一步储蓄、理债与投资决策,都是迈向更高净资产的重要基石。对于政策者而言,扩大可负担住房、优化信贷与税收工具、强化租赁保障,将是实现更广泛家庭财富积累的关键举措。 。
