近年来，加密货币作为一种新兴的数字资产，逐渐走入公众视野，并在全球金融市场掀起波澜。作为一种去中心化的货币形式，加密货币本质上打破了传统货币体系的垄断，其高流动性及便捷的转账方式吸引了众多投资者及金融机构的关注。2025年6月，随着美国联邦住房金融局负责人比尔·普尔特宣布将推动住房贷款市场接受加密货币作为资产计算依据，这一消息迅速引发全球关注，尤其是在房地产与金融结合的领域掀起巨大讨论。 目前，美国住房市场由房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）两大实体主导，这两家机构在政府监管下，承担着为超过半数的住房贷款提供担保的重要角色。此前，这两大机构在拜登政府时期出台指导意见，强调基于加密货币的收入不宜计入抵押贷款资格，原因是加密资产的高度不确定性及市场波动性过大。然而，特朗普任内政策的转变以及比尔·普尔特的最新指示，意味着加密货币资产将被正式纳入贷款评估范畴，或者说美国家庭在申请抵押贷款时，可以直接申报持有的数字货币资产作为财务证明。
这种政策的背后体现出特朗普政府打造“全球加密货币之都”的愿景。面对美元长期支配全球经济，加密货币在全球范围内的普及和监管趋严都推动美国重新审视数字货币的地位。将加密资产纳入住房贷款体系，不仅能够促进数字经济与传统经济深度融合，也有助于提升美国资本市场的竞争力和创新力。对于潜在购房者而言，该政策无疑带来便利，尤其是在当前美国家庭面临房价高企、贷款利率居高不下的双重困境之际，拥有加密货币资产的人群无需急于将数字资产兑换成美元，这减少了资金转换风险与成本，为购房提供更广阔的财务支持渠道。此外，这也有望吸引更多非传统金融背景的购房者参与美国房地产市场，推动市场多样化发展。 然而，加密货币的高波动性与监管的不确定性也为政策落地带来挑战。
比如，房利美和房地美若引用加密资产用于抵押贷款审核，如何衡量其风险权重，如何控制抵押贷款的违约风险，如何进行资产估值与市场价格调整，都需要建立完善的风险缓释机制。普尔特本人也提及，要求两大机构在制定方案时，考虑市场波动带来的风险，寻找合适的风险对冲手段和调整模型。 此外，是否将房利美和房地美结束政府托管，公开上市，也被认为是影响抵押贷款利率及市场稳定的重要因素。专家指出，若失去政府担保，两大机构在二级市场的融资成本有望上升，这可能推动贷款利率走高，对大批购房者带来负面影响。因此，如何在推动数字资产与房地产金融整合的同时，平衡市场风险与公平性，是政府和监管机构必须严肃对待的问题。 在中国背景下，该政策的出台同样具有重要参考价值。
近年来，中国房地产市场经历了快速发展与调控趋严的复杂阶段，金融机构对购房贷款的风险管理不断加强。虽然中国尚未正式承认加密货币作为合法货币或财产形态，但随着区块链技术的发展及数字人民币的推广，数字资产在中国金融体系中的地位逐步提升。未来若中国房地产金融体系能够借鉴美国经验，允许一定范围内的数字资产作为购房贷款资产评估依据，将有助于提升购房者的融资效率，促进房地产业的创新发展。同时，该举措也能强化数字经济在实体经济中的渗透，推动中国房地产与金融科技的融合升级。 对于普通购房者而言，理解与掌握数字资产的合理运用变得尤为重要。保持对加密货币市场动态的关注，合理配置数字资产，避免波动带来的财务风险，将帮助购房者在新政策环境下获取更优质的贷款资源。
房地产中介机构和贷款机构也需要提升相关专业技能，深化对数字资产的审查和风控，确保贷款体系的稳健和合规。 综合来看，特朗普政府推动加密货币纳入购房抵押贷款资产考量，是一个跨时代的创新尝试，标志着数字货币与传统金融市场的进一步融合。同时，这也为全球住房金融体系的发展提供了重要参考，尤其是在数字经济浪潮下，如何实现资产多元化管理，平衡创新与风险，将成为未来金融监管的重要课题。展望未来，随着技术的进步与政策的完善，数字资产在交易、融资及投资领域的应用将日趋广泛，购房贷款市场的新生态正逐步形成。中国及其他国家应密切关注美国此类政策试点经验，不断探索数字资产支持下的金融创新路径，推动全球住宅金融体系的健康可持续发展。
