近年来,美国住房市场经历了显著的波动,尤其是在抵押贷款利率的持续攀升背景下,购房门槛日益提高。作为全球领先的债券投资管理机构之一,PIMCO在最新报告中提出,联邦储备系统应当重新考虑其量化收紧政策中特别针对抵押贷款支持证券的缩减策略,以减缓抵押贷款利率的持续走高,从而刺激住房市场健康发展。自2022年以来,美联储为应对通胀压力不断加息,并启动了缩减资产负债表的措施,其中包括允许其持有的抵押贷款支持证券部分到期或本金和利息不进行再投资。此举在一定程度上抑制了抵押贷款支持证券市场的流动性,导致抵押贷款利差明显扩大。PIMCO指出,尽管市场正在适应这一新常态,但抵押贷款利差依然维持在历史高位,约为230个基点,这直接推高了30年期固定抵押贷款的平均利率,已达6.35%的高位。这一水平不仅远高于历史平均数,也严重抑制了购房需求,住房市场的活跃度受到明显影响。
PIMCO的首席投资官Marc Seidner和投资组合经理Pramol Dhawan强调,联储通过暂停抵押贷款支持证券的缩减,并重新投资每月约180亿美元的本金和利息收入,有望显著降低抵押贷款利率。这种操作的效果可能媲美甚至超越传统的利率调整工具,他们估计利率可下调20至30个基点。更进一步,如果联储同时进行部分抵押贷款资产的买卖调仓,以流动资金购买当下更具吸引力的抵押贷款支持证券,抵押贷款利率甚至有机会下调40至50个基点。如此调整不仅可以缓解购房成本压力,还能全面改善房地产市场的融资环境,激发房屋购买意愿,推动市场复苏。专业人士普遍认为,当前联储面对通胀和政治复杂环境,传统的利率政策调整空间有限,利用资产负债表工具成为新的关键手段。PIMCO提出的策略正体现了这一趋势,即通过微调资产负债表操作来达到降息的实际效果,而不必直接调整联邦基金利率。
住房市场的复苏对美国经济意义重大。房地产不仅是许多家庭最大的资产配置,而且相关行业覆盖建筑、家具、家用设备等多个领域,对就业和整体经济增长贡献不容忽视。若抵押贷款利率持续高企,购房需求将被抑制,房价可能因供应减少或需求下降波动,进一步影响消费者信心和投资热情。过去几年,美联储采取量化宽松政策以应对疫情经济冲击,增加了抵押贷款支持证券的购买,支持了低利率环境和住房市场的繁荣。然而随着通胀压力升温,政策重心转向收紧,MBS资产开始缩减。PIMCO建议的策略是通过重新投资这些证券的收入,暂停资产缩减,类似于量化宽松的操作,有望重塑低利率环境,成为稳定住房贷款市场的重要选择。
市场分析人士普遍认为,PIMCO的建议切中要害,即当前美联储的缩表策略虽然有助于规范货币政策,但对抵押贷款市场带来的副作用不可忽视。维持较高的抵押贷款利率将使购房成本上升,抑制住房需求,进而影响相关产业链。联储若采纳PIMCO的建议,除了缓解房贷利率压力,还可以避免过热的政策调整引发其他金融市场波动,有助于实现更具韧性的经济增长。政策制定者和市场参与者需密切关注抵押贷款支持证券市场的动态,并调研这些操作对整体金融市场的影响。此外,消费者在当前环境下也面临购房决策的复杂性,合理评估利率走势和经济形势尤为重要。与此同时,房地产市场本身的供需关系、建筑材料价格及劳动力供给等基本面因素亦会影响市场表现,任何单一政策调整都需与其他变量共同考量。
未来,美联储面临的挑战在于如何在抗通胀和促进经济发展的双重目标间找到平衡点。在抵押贷款市场方面,重新考虑资产负债表政策、调整MBS的管理方式,可能成为实现该平衡的重要途径。PIMCO的建议为联储提供了新的思路,有望通过更精准的市场干预,缓解美国住房市场面临的压力,促进更广泛的经济稳定和繁荣。总体而言,当前美国住房市场正处于一个关键转折点。抵押贷款利率的走高已成为影响市场活跃度的重要因素之一,而美联储的政策调整则直接影响着这一利率水平。通过审慎调整抵押贷款支持证券的管理策略,联储不仅能有效降低购房成本,还能带动相关经济领域的复苏与增长。
PIMCO的专业建议为政策制定者提供了值得参考的方案,期待未来在政策协同下,美国住房市场能够迎来更加稳健和可持续的发展前景。 。
