2025年第二季度，美国公寓市场的交易量出现了明显的波动，数据显示整体公寓交易金额较去年同期下跌了14%，达到351亿美元。这一数字看似代表市场疲软，但深入分析后，可以发现市场表现依然显示出一定的韧性和活跃度。作为商业房地产中规模最大、流动性较强的细分市场，公寓资产依然是投资者关注的焦点。本文将从市场交易量变化的具体表现、影响因素、投资者反应以及未来趋势等多个角度详细解析2025年第二季度公寓市场的现状。 交易量的起伏与市场结构变化密不可分。与去年同期有所不同的是，2024年第二季度出现了一笔重大实体层面的交易——纽约投资管理公司黑石集团斥资约100亿美元私有化丹佛公寓收益信托公司，这笔巨额交易极大地推动了去年同期的交易总量。
相比之下，2025年第二季度没有类似规模的单一交易参与，导致整体交易数据被拉低。然而，个别资产的交易表现却颇为亮眼，数据显示个体公寓资产交易金额同比增长了15%，达到280亿美元，接近疫情前五年均值的290亿美元，这也从侧面体现了市场活跃度并未大幅萎缩。 另一方面，公寓资产组合交易量则出现大幅下滑，下降幅度达到57%，仅为71亿美元，且没有任何单笔交易超过10亿美元，最大交易规模均控制在4亿美元以上。这种结构性变化显现交易策略的调整和投资者的风险偏好趋缓，促使投资者更多关注单个优质资产而非大规模组合收购。这种转变可视为对复杂及高风险项目短期内风险规避的策略调整。 美国主要的六个大城市市场——波士顿、纽约、华盛顿特区、洛杉矶、旧金山和芝加哥，个体资产交易金额同比上升6%，达到67亿美元，而非主要大都市地区的个体交易增长更为显著，增幅达到18%，交易金额达213亿美元。
这一现象反映出投资者正在从高价位、竞争激烈的一线市场，逐步转向潜力型的二三级城市，寻求更合理的价格以及增长空间。二三级市场的交易增长表明，投资者对多元化配置需求增强，希望通过市场分散降低风险，并抓住新兴市场的增长机遇。 市场交易放缓背后，存在多重宏观及政策因素的影响。2025年4月，前总统特朗普宣布的一系列关税政策成为资本市场的催化剂之一，许多投资者反映，随之而来的贸易紧张局势和关税导致市场不确定性上升，资金成本增加，资本流动趋于谨慎。BH Properties总裁Jim Brooks表示，当前高企的利率环境与贸易政策的双重压力，使交易节奏明显放缓，资本成本居高不下，影响了投资者的购买决策。 事实上，利率水平的波动对房地产市场有直接影响。
过去一年内，资本化率保持在5.7%相对稳定，这表明市场对公寓资产的定价依旧坚挺。然而，信贷成本的上升给投资者带来压力，限制了大规模融资和交易的灵活性。尽管如此，部分机构投资者尚未全面回归市场，存在着潜在的资金涌入机会，等待更明确的宏观经济信号和政策导向。 在资产价格方面，MSCI的商业地产价格指数微增0.1%，显示价格整体保持平稳。稳定的价格水平配合活跃的个资产交易，体现出市场底层需求的刚性和对优质资产的持续青睐。同时，公寓作为居住属性较强的商业资产，租赁市场的韧性和人口结构的支持，尤其是在核心区域仍具有较强吸引力。
疫情后人口向城市的回流以及住房不足缓解的需求，均增强了公寓市场的基本面。 投资者心态方面，尽管面临多重外部挑战，市场普遍保持审慎乐观。投资人纷纷转向资本结构更灵活、条款更加符合当前环境的交易模式。风险管理和现金流稳定性的重视程度上升，使得中小规模、单体质量优良的项目更受青睐。与此同时，许多投资机构也在寻求创新融资和合作模式，以应对当前资金成本上升带来的限制。 未来展望较为复杂但依然充满机遇。
首先，随着宏观经济形势逐渐明朗，通胀压力或将缓解，资本市场可能迎来投资回暖。其次，人口迁徙和住房需求结构变化将推动公寓资产特别是在新兴二线城市的增长潜力。再者，政策层面对住房保障和都市更新的支持，有望为公寓市场提供额外动力。 至于市场风险，投资者需要警惕包括利率持续高位运行、贸易保护主义升级、地缘政治紧张、以及经济增长放缓等不确定性因素。同时，如何平衡收益与风险，挑选优质资产、控制融资成本，将是成功投资的关键。 综上所述，2025年第二季度公寓交易量的下滑表面上似乎预示市场冷却，实则更多反映交易结构和时机性因素。
个体资产交易的积极表现和多元市场的资金配置仍显示出这一领域的强大基础和未来发展潜力。投资者应密切关注宏观政策变化，调整策略，以把握公寓市场未来的机遇，实现资产的稳健增值。随着市场逐步走出调整期，公寓资产仍将继续作为商业地产中不可或缺的核心板块，在美国乃至全球房地产布局中扮演重要角色。
