Compass起诉Zillow：房地产私密挂牌争议加剧，行业格局或将重塑

近年来，随着互联网技术的飞速发展，房地产行业经历了前所未有的变革，线上房产搜索引擎成为购房者获取信息的主要渠道。其中，Zillow作为美国领先的房产搜索平台，吸引了约80%的购房用户直接访问，凭借庞大的用户流量和强大的数据资源，掌控着大量数字房源信息。然而，随着市场的变化，房地产经纪公司Compass近日选择将这场关于私密挂牌的争端推向法庭，对Zillow提起诉讼，指控其通过限制房源展示实行垄断，阻碍市场公平竞争。Compass与Zillow之间的冲突，反映了传统房地产经纪业务与新兴数字平台之间更广泛的博弈，牵动着整个行业生态的发展方向。Compass此次诉讼的核心在于Zillow于2025年5月28日实施的一项新规——要求任何已公开向消费者推广的房源，必须在24小时内在Zillow平台上线，否则将无法展示在该网站上。这一政策被Compass称为“Zillow禁令”，认为其意在压制竞争对手的市场活动，强迫卖家将所有挂牌都发布于Zillow平台，以利于Zillow通过售卖潜在买家的线索获利。

对此，Zillow回应称政策的初衷是保障市场透明性，防止房源被隐藏，保护买家权益。“一个公开推广的房源应当对所有买家开放，而不仅限于部分平台，”Zillow发言人指出，“分散的房源市场不利于消费者选择，更加阻碍住房的买卖。” Compass则强调，其独特的“三阶段营销策略”为卖家提供了更多灵活选择。该策略涵盖最初的私密挂牌阶段、随后在Compass自有平台展示的“即将上市”阶段，最后再公开发布到全市场平台。私密挂牌让卖家可以在未正式进入公开市场前，测试房价和收集潜在买家反馈，同时避免过早暴露房源信息。Compass数据显示，截至2025年2月，约35%的房源处于“Compass Private Exclusive”或“Compass Coming Soon”的状态。

这种私密挂牌策略受到部分业内人士的质疑，认为可能推动卖家仅与同公司的经纪人交易，从而让Compass在交易双方收取佣金，形成利益冲突。Compass对此回应称，这种安排是卖家自主选择，且通过避免Zillow平台的“负面信息”影响，例如估价“Zestimate”和房产面临的气候风险揭示，实现更优的市场销售效果。事实上，Zillow平台通过其技术手段，向购房者展示包括房屋估价、气候风险、社区条件等丰富信息，提升了购房过程中的透明度和信息对称性，也成为不少购房者决策的重要依据。此次纠纷发生之际，还涉及了另一家房产搜索引擎Redfin以及经纪公司eXp Realty，它们同意采纳Zillow的新规，强化对房源公开时间的限制。Compass在诉讼中声称这形成了与Zillow合谋的垄断行为，尽管Redfin和eXp未被列为被告。eXp Realty否认存在共谋行为，强调公司业务独立发展。

其CEO表示，Compass作为尚未盈利的公司此举更像是出于无奈而非明智策略。此次诉讼不仅揭示了在线房产平台对市场控制权的争夺，也牵动买卖双方及房产业内的利益格局。对于卖家而言，是否暴露房源信息及其时机可能直接影响房价和销售策略；对于买家而言，房源的全面性和真实性决定了购房决策的合理性。Zillow强调市场的公开性和透明性是维护公平买卖的基础，而Compass则更侧重于卖家的差异化需求和市场灵活性。这场争议或将促使行业监管机构重新审视类似条款对市场竞争和消费者权益的影响。美国全国房地产经纪人协会早在2019年便制定了“明确合作”政策，要求经纪人在公开市场推广房源后的一个工作日内，将信息提交至多重挂牌服务平台（MLS）。

此次Zillow的新规被视为强化该政策的延伸，旨在遏制私人市场信息的封闭和分割现象。未来，伴随技术进步和消费习惯的变化，房地产信息的共享和管理或将面临更深刻的调整。Compass与Zillow的诉讼结果，不仅会重塑数字房源的发布规则，也将影响房产经纪公司的经营模式和市场竞争策略。此外，这场斗争反映了线上线下融合的行业大趋势。房地产市场的透明度、数据共享以及用户体验成为核心竞争力，各方利益诉求如何平衡，将决定市场的健康发展。对消费者而言，更开放、多元和透明的信息平台意味着更高效的房产交易和更优的购房体验。

总的来看，Compass与Zillow之间的官司折射出互联网时代房地产交易的复杂性和多元化。市场的未来走向可能依赖于监管政策的制定、行业自律的加强以及技术平台的创新能力。随着诉讼的持续推进，公众和业内人士将持续关注这场争议的最终走向及其带来的广泛影响。