随着区块链技术和加密货币的飞速发展，传统金融机构和监管机构正逐步探索如何将数字资产合理纳入现有金融体系之中。2024年6月，联邦住房金融署（FHFA）发布重要指令，要求政府支持的抵押贷款巨头——房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）将加密货币视为可用于抵押贷款资格评估的资产。这一举措不仅代表了加密资产在主流金融领域的一次突破，也意味着未来数字资产将对房地产市场产生深远影响。联邦住房金融署是监督房贷市场的重要监管机构，其此次政策调整旨在顺应数字经济的发展趋势，增强住宅抵押贷款的包容性和多样化。作为长期负责购买并担保住宅贷款的政府支持机构，房利美和房地美承担着稳定美国住房金融市场的重要使命。此次指令明确要求两家公司制定具体方案，将经美国监管的中心化交易所（CEX）上持有的加密货币资产纳入贷款风险评估范畴，并且不要求将数字货币折算为美元后再计入资产。
政策背景涉及多重因素。首先，加密货币市场近年来持续增长，目前市场总市值已达3.4万亿美元，同比增长超过40%，比特币等主流数字货币价格大幅攀升，吸引了大量个人投资者。其次，传统购房贷款申请中，客户资产主要依赖银行存款、股票和其他传统金融工具，而随着新生代购房者越来越多地持有数字资产，现有评估体系存在资产断层的问题。加密资产入贷政策将帮助持有数字货币的申请者避免出售资产带来的税负和机会成本。第三，美国政府及部分监管高层积极推动将美国打造为全球数字资产发展中心，政策导向明显有利于金融创新。此次FHFA指令由署长威廉·J·普尔特（William J. Pulte）签署，他本人于2024年3月由特朗普总统任命，是推动加密友好政策的积极倡导者。
在宣布该政策时，普尔特在社交平台上强调，此举符合特朗普总统“让美国成为全球加密货币中心”的愿景。指令明确指出，考虑的加密货币必须存放于受美国监管的中心化交易所，这意味着数字资产的合规性、透明度和安全性将作为重要前提。监管机构希望借此降低风险，确保贷款审核的稳健性，避免因数字货币波动性大或资产不可验证而导致的系统性风险。此外，房利美和房地美必须向各自董事会提交详细计划，并获得批准，之后提交给FHFA最终审核。这些计划需涵盖如何核实加密资产持有情况、如何评估价值以及在贷款决策中如何加权使用。该政策对市场产生多方面影响。
首先，它为拥有加密资产的购房者开辟了新的融资渠道，使他们能够更充分地利用数字财富实现住房梦。此前，很多投资者面临将加密货币转换成美元以符合贷款审批的挑战，不仅可能触发重税，还失去了未来潜在升值的权益。其次，金融机构因此需要调整内部风控体系，建立跨界资产的评估模型，提升对数字经济资产的理解和管理能力。第三，这种创新为加密货币的合法化和主流接受度提升奠定基础，促进数字资产与传统资产的相互融合，推动数字经济与传统经济的协同发展。业内领先的数字货币借贷平台领恩（Ledn）CEO亚当·里兹（Adam Reeds）对此表示，允许持有比特币等加密货币的客户将这些资产计入抵押贷款资格，有助于降低资本利得税负，赋予借款人更多灵活性，无需变现即可利用数字财富，避开繁琐的传统资产审批过程。值得一提的是，FHFA的政策出台也反映了全球金融行业对加密资产认知的逐步转变。
此前，部分大型银行已经开始尝试将数字资产与传统金融服务挂钩，比如摩根大通计划为客户提供基于加密货币ETF的融资服务，显示主流传统金融正加速拥抱区块链技术和数字货币。同时，监管的审慎态度依旧存在，FHFA对交易所监管要求的强调证明了安全性和合规性是数字资产纳入传统贷款流程必须优先考虑的问题。未来，随着数字资产监管框架逐步完善，更丰富的资产类别或许会被纳入评估范围，推动金融创新不断深化。总结来看，FHFA促使房利美和房地美将加密货币纳入抵押贷款资产评估，反映了数字经济发展对传统金融体系提出新的挑战和机遇。此举不仅助推了加密资产的主流化，更为购房贷款领域带来了多元化和创新发展的动力。不同于以往仅以现金和传统存款形式衡量客户资产，数字货币的引入将促使金融机构重塑风险管理理念，打造更加多样、高效、贴近互联网时代的房贷生态体系。
随着政策落地和技术进步，未来的住房融资市场将更加开放和包容，数字资产财富将在更广泛的领域中释放价值潜力，推动美国住房市场及整个数字金融行业迈入一个崭新的发展阶段。
