房地产投资一直被视为实现财富增长的可靠途径,尤其在传统观念中,拥有一套房产象征着稳定和资产价值的提升。然而,随着市场变化和经济环境的动荡,一些类型的房地产投资逐渐显现出其潜在风险与局限性。知名投资顾问兼房地产专家格雷厄姆·斯蒂芬(Graham Stephan)在近期的一次分享中明确指出,投资公寓(condos)存在明显风险,建议投资者应对此类型房产保持高度警惕。格雷厄姆·斯蒂芬在多个平台如TikTok和财经频道中强调,虽然房地产依旧是优质的投资方向,但公寓由于其特殊属性,往往不具备良好的回报潜力。他将公寓与独立式住宅进行了直观对比,突出后者在资产增值和长期收益方面明显占优。斯蒂芬认为,投资独立式住宅胜率极高,甚至达到九成。
原因主要体现在土地产权的差别上:购买独立式住宅,投资者拥有整块土地,土地价值本身通常是资产增长的重要驱动力。而购置公寓,投资者仅拥有单个单位的产权,而公共土地及其相关资源归属于物业管理机构或业主协会,共享权利限制了个人资产的增值空间。此外,公寓由于设有业主协会(HOA)会费,给持有人带来了额外负担。这些会费不仅不会随着贷款还清而消失,且多数情况下会有所增加。部分地区的HOA费用甚至高于月供金额,这无疑加重了投资者的持有成本。相比之下,选择固定利率贷款购买独立式住宅时,月供金额相对稳定,更利于理财规划。
在市场实际表现方面,公寓的价格波动和收益率也远逊色于独立式住宅。观察当前市场数据可以发现,公寓在大多数情况下,涨幅有限,流动性较差,导致投资人难以实现满意的资本回报。斯蒂芬特别强调,若非购买处于极度繁荣区域的顶级公寓项目,公寓投资几乎等同于"买中彩票",属于高风险投机行为,不符合稳健投资理念。相较之下,独立式住宅因其较强的自住及增值吸引力,一直是房地产市场的"主流赢家"。除了投资种类选择上的警示,斯蒂芬还探讨了当前购买与租赁之间的经济考量。以拉斯维加斯为例,他通过对当地房价和租金水平的比较发现,目前房屋售价需要下降35%到40%,购房的月供才可能与租金持平。
换言之,目前的市场环境下,租房成本远低于购房,租赁成为更经济合理的选择。对于许多投资者和生活需求者而言,租房无需支付高额首付,无需承担房屋维护和额外税费,灵活性和现金流方面更具优势。虽说购房能带来未来的资产增值和家庭稳定,但面对高房价和利率压力,买房的即时经济效益并不突出。斯蒂芬坦言,当前若他本人考虑搬迁,更倾向于选择租房,而非承担高昂月供和附加费用。他指出,买房的吸引力主要在于低利率环境和房价相对合理的时候,届时购房会更有优势。随着未来利率政策的调整和市场供需变化,租赁和购买的最佳选择或将随之改变。
总体来看,格雷厄姆·斯蒂芬的观点体现了对市场现状的深刻洞察,提醒投资者在房地产投资时务必理性分析资产类型和市场阶段。避开公寓诱惑,关注独立式住宅资产价值,结合租赁与购买的经济状况评估,将有助于避免资金被"套牢",实现资产的稳健增长。对于普通购房者以及房地产投资者来说,理解市场风险、费用构成以及产权差异,是制定长远投资策略的关键。尤其在如今高房价、高利率的周期中,保持资金流动性和应急能力,更成为资产配置的重要考量。未来,房地产市场或将继续受到经济政策、利率波动以及人口流动的影响。投资者应紧跟信息变化,灵活调整自己的投资组合,才能最大化资产价值并规避潜在风险。
格雷厄姆·斯蒂芬的建议提醒人们,在房地产投资领域没有放之四海而皆准的"万能钥匙",每一种资产类别都应根据自身实际情况进行评估。公寓投资虽具备一定吸引力,但高额的会费和有限的土地拥有权,令其长期回报承压。独立式住宅则因土地产权带来的增值潜力和稳定收益,更符合稳健投资的原则。与此同时,租赁市场提供的灵活性和低成本优势亦不可忽视,在合适的市场环境中可能成为更优选择。综上所述,房地产投资者应根据市场趋势、个人资金状况及投资目标,做出理性且科学的判断,避免盲目跟风购入公寓类资产,选择与自身需求匹配且具有长期价值保障的物业,方能在未来的房地产市场中立于不败之地。 。
