近年来，美国住房市场经历了激烈的波动。自2019年以来，全国房价上涨了近50%，给广大买家尤其是首次购房者带来了巨大的经济压力。尽管近一年来房价涨势趋缓，抵押贷款利率有所回落，收入水平也缓慢上升，但这并没有从根本上改善住房的可负担性。根据Zillow2025年7月底发布的最新研究报告显示，房贷利率和房价即使出现一定程度的下降，也难以让典型的中等收入家庭真正负担得起一套房子。与此相伴的是，部分高成本城市的住房问题尤为突出，这些城市中甚至不存在能靠利率下降缓解住房负担的现实可能。要真正扭转这一局面，必须从供给侧大幅改善，建设充足的新房源来缓解持续的住房短缺压力。
首先，根据研究数据，住房贷款利率需要下降到4.43%，中等收入家庭购房才具备基本的可负担性。然而，当前经济形势下，利率大幅降低的可能性极其渺茫。近年来，美联储为应对通胀不断调整基准利率，令抵押贷款利率维持在较高水平。此外，利率的下降也不仅仅是经济决策层单方面影响的结果，还牵涉到全球经济局势、通胀预期等诸多复杂因素。因此，盼望房贷利率迅速回落至4.43%以下以改善住房负担的期待难以实现。 此外，即使利率降至0%的理想状态，在纽约、洛杉矶、迈阿密、旧金山、圣地亚哥和圣何塞等部分高房价沿海大都市，住房负担依旧异常艰难。
这些地区除房价高企外，更有庞大的税费、保险和维修成本，常常占据家庭年收入的10%以上。如此一来，即便无息购房贷款，家庭将被其他巨额开销压得喘不过气来，难以实现将住房总成本控制在收入的30%以内的传统衡量指标。波士顿和西雅图等地则接近这一“难以承受”界限，贷款利率甚至需要逼近1%才能实现基本的负担能力。 反过来看，在美国中西部和内陆南部的一些城市，经济环境和房价结构相对理想，房贷利率甚至可以超过6.7%而不会丧失住房可负担性，比如孟菲斯、芝加哥、克利夫兰、路易斯维尔、底特律、布法罗、俄克拉荷马城、印第安纳波利斯、圣路易斯、伯明翰和匹兹堡等地。匹兹堡尤为特殊，购房者在利率高达8.9%的情况下依然能维持一定的购房能力。显然，区域间的住宅负担差异呈现两极分化态势，部分城市仍可为购房者提供相对宽松的市场空间，而沿海高房价城市的压力则巨大且逼人。
除了利率，房价本身的跌幅能否有效提升可负担性也是关注焦点。虽然Zillow预计2025年底全国房价将比年初略降约2%，但这一程度的降价对首次购房者来说收效甚微。事实上，如果保持收入水平和其他相关支出不变，房价需大幅下降18%才能让中等收入家庭负担得起典型住房。要想靠价格下跌来缓解住房买卖压力，必然伴随着经济大幅放缓、收入停滞不前甚至失业率上升，这种经济环境显然并非多数家庭期待的理想局面。 住房可负担性的问题不仅来源于房贷利率和房价，更受其他成本因素的制约。除了贷款利息外，购房者还面临不菲的房屋保险、财产税以及日常维护费用。
部分城市税费结构严苛，加重负担。此外，对于没有前期自有资产或没有出售旧房积累资金的首次买家，进入市场的门槛更高，导致大量刚需群体被迫推迟购房计划或转向租房市场，从而间接推高租金水平。这一租房与购房的恶性循环，进一步加剧了整体住房负担的压力。 面对如此复杂的形势，依靠利率微调或轻微的房价回落难以根本解决住房可负担性问题。长期而言，房地产市场的稳定与可持续发展必须依托于更充足的住房供应。持续的住房短缺是推动房价高企的核心原因之一。
房地产市场亟需大幅增加新住房的建设，无论是公营项目还是私人投资，都应加快步伐，以缩小供需缺口。相较于被动等待市场价格调整，主动丰富市场供给不仅有望降低购房成本，同时也能缓解 renters 面临的租金上涨压力，促进整个住房生态系统的健康运行。 社会政策层面也应积极介入。通过优化土地利用政策、调整建筑规范、提供税收优惠和建设补贴，鼓励开发商兴建更多中低价位住房，尤其是在人口密集的高房价大都市。此外，加大首套房贷款支持、降低购房相关税负、完善住房贷款产品多样化，也是改善购房者可负担能力的重要举措。 数字化技术的应用也日趋重要。
通过数据分析预判市场趋势，合理规划住房建设热点，以及提升房地产交易透明度，可以有效帮助购房者做出合理决策，同时抑制炒作行为，减少市场无序波动。Zillow等平台的持续研究为各方理解市场规律和指导政策调整提供了宝贵依据。 总的来说，2025年美国住房市场依然面临严峻挑战，房贷利率和房价的少许波动短时间内难以实质性改善广大购房者的负担问题。尤其在高房价沿海城市，住房成本高企已成常态，负担压力难以通过单纯的利率下降或价格调整来缓解。中西部和南部部分城市条件尚佳，是相对适合购房的亮点地区。真正从根本上缓解住房可负担性危机，必须依赖系统性政策支持、大规模住房建设以及多方通力合作。
这一过程不仅涉及经济金融政策，更关乎城市规划、社会公平及人民生活品质的综合提升。对于广大购房者而言，调整预期和理性判断市场趋势，是规避风险、把握机会的关键所在。未来的住房市场走向，将继续牵动无数家庭的生活质量和社会稳定，值得业界与民众持续关注和深入探索。
