近年来，房地产市场出现了一个看似矛盾的现象：房屋销售数量逐渐减少，而房价却持续创出历史新高。这种情况在全球多个大城市及热门区域均有体现，引发了社会各界的广泛关注和热议。究竟为何房屋销量下滑时，房价依旧坚挺甚至在高位攀升？想要理解这一问题，我们必须结合多个维度，全面分析市场供需结构、利率环境、购房者群体的变化以及新房供给情况，才能窥见其中的本质。首先，房屋销售数量下降主要源于多方面因素，其中最显著的便是购房者的观望情绪和融资环境的变化。近年来，伴随着贷款利率的持续上升，购房成本大幅增加。较高的贷款利率不仅直接提升了月供负担，也使得部分中低收入群体和首次购房者望而却步。
高额的融资成本降低了潜在买家的购买力和购买意愿，从而造成整体成交量减少。与此同时，房屋价格却出现了逆势上涨，主要源自市场“分化”现象的加剧。在当前的市场环境中，那些握有现有房产资产、有较高购房能力的买家成为交易的主力。他们往往拥有较充沛的经济实力和充裕的资金储备，甚至能够进行全现金交易，从而在竞争中占据明显优势。这部分高端买家的活跃推动了高价住宅的销售，直接抬升了整体房价的中位数。尤其是在一线城市和热门地段，价格超过千万人民币的豪宅销量明显回升，带动了整体市场价格的升高。
另一方面，对于大多数首次购房者和中等收入群体而言，当前的高房价和高利率形成了双重压力，使得他们在市场中处于较为劣势的地位。这也导致了市场上的“有房者”和“无房者”之间的鸿沟进一步拉大，形成了明显的“二极分化”。有房者通过卖出手中的房产，利用资本增值进行置换或改善居住条件，有效地利用了现阶段的市场环境。而无房者则难以进入市场，购房需求被压制，导致整体成交量减少。除此之外，市场上房屋供给情况也在一定程度上影响价格走势。尽管部分地区的可售房源总量比前一年有所增加，但与疫情前相比仍处于较低水平。
特别是在核心城区和优质地段，新房建设受限，土地供应紧张，加上建设成本因材料价格上涨和人工成本上升而增加，这使得新房供应难以大幅增长。值得注意的是，很多新建住房为了满足入门级买家需求，体量规模有所缩小，定价策略更加灵活。一些开发商通过降低价格或提供购房优惠来吸引买家，这在一定程度上缓解了刚需客户的购房压力。不过，这种价格调整并未能整体拉低市场房价水平，尤其是二手房市场中价格仍呈现坚挺态势。同时，高利率环境不仅抑制了购房需求，也对房屋持有者产生“锁定效应”。那些此前以更低利率贷款购房的业主倾向于持有现有房产，减少换房和出售的意愿，以免承担更大利率负担带来的财务压力。
这种锁定效应导致市场上流通的优质房源供给减少，进一步加剧供需矛盾，间接推高价格。综合来看，当前房价创历史新高与销量下降的现象，是市场供需结构深刻调整的结果。高价房和现金购房群体的活跃使得价格整体维持高位；高贷款利率和购房成本抬升抑制了大部分首次购房者的需求；供应端受制于建设成本和政策限制，未能有效扩充市场库存；卖房者因利率“锁定”效应减少主动出货，导致优质房源短缺。展望未来，若利率持续保持高位，购房压力难以缓解，首次购房群体的市场参与仍将受限，市场整体交易活跃度可能延续低迷。但若利率出现回落，理论上将刺激更多买家回归市场，需求上升或导致价格进一步上涨，这对首次购房者来说无疑是更大的挑战。政策调控角度，未来可能会更加注重通过增加有效供给、优化融资环境及完善购房支持体系，缓解市场结构性矛盾，促进房地产市场稳定健康发展。
房地产市场的复杂变化反映出经济、金融及社会多重因素的交织，购房者在决策时需审慎权衡自身经济状况与市场风险，合理规划资产配置。同时，政府相关部门应提升市场透明度，加强数据监测和预警机制，调节供需矛盾，保障广大购房者的合理需求，推动住房市场更加公平和可持续发展。只有通过多方协同努力，才能有效缓解当前销售下降与价格高企的矛盾，助力房地产市场回归理性，服务于全社会的居住需求和经济稳定目标。
