近年来,香港房地产市场经历了显著波动,受到社会动荡、新冠疫情等多重因素冲击,房价自2019年以来大幅回落。但随着全球经济环境的变化,尤其是美国联邦储备银行准备重启降息政策,香港房地产市场展现出复苏的积极信号。摩根大通作为全球领先的金融机构之一,其对于香港楼市的前景判断为行业注入了信心和期待。 香港房地产市场历经寒冬,目前正逐步走出低谷。2019年起,香港先后经历了社会骚乱以及新冠疫情双重冲击,导致经济活动显著收缩,房地产成交量明显减少,房价持续下跌。数据显示,自2021年9月创出历史高点以来,香港楼市经过近两年的调整,房价累计跌幅达到近三成。
然而,随着疫情缓解及经济活动恢复,2025年上半年房价出现连续四个月上涨,收窄全年跌幅至不足一成,显示市场企稳迹象明显。 摩根大通研究负责人Karl Chan指出,香港房地产行业的逆境主要源于开发商融资压力加大。多家上市地产公司为缓解资金链紧张,积极与金融机构协商调整贷款条件,以减轻短期偿债压力。同时,恒基、长实等享有品牌溢价的开发商依然能够保持较高的项目去化率,在市场低迷中占据优势地位。总体来看,物业供应依然较为充裕,存货水平偏高,约相当于14至15个月的销售周期,远高于市场活跃时的10个月标准,抑制了价格的快速回升。 在利率方面,香港采用联系汇率制度,港币与美元挂钩,香港金管局的货币政策走势通常受美联储影响较大。
当前,美联储有望本月启动首次降息,幅度预计为25个基点,这将直接带动香港的贷款利率下调。降息不仅能够降低开发商的融资成本,对负担沉重的物业持有者尤为利好,也将激发购房需求。较低的贷款利率减少了负利差问题,即抵押贷款利率高于租金收益,缓解了二手市场的压力。 投资者对于香港楼市的态度正逐步转向乐观。随着利率环境改善,市场有望迎来更多的抄底资金,特别是对处于困境的优质资产表现出强烈兴趣。资本的重新流入将促进房价企稳回升,带动整个物业市场复苏。
此外,商业办公楼和零售物业的出租租金也有望受益于经济回暖与资金宽松,逐步重返高点水平。 尽管前景看好,但市场仍面临一些不容忽视的挑战。首先,高企的房地产库存量和有限的购房需求构成供需失衡的持续隐忧。其次,部分开发商由于财务状况仍较紧张,能否有效化解债务风险以及金融机构的贷款审批态度,将直接影响房地产项目的推进进度。再者,整体经济环境的复苏还需依托中国内地经济的稳定增长,香港作为国际金融中心,其楼市与区域经济密切相关,内地经济的持续好转对于香港楼市的长期繁荣至关重要。 展望未来,如果中国经济能够迎来强劲反弹,香港房地产市场有望重现昔日辉煌。
摩根大通专家表示,虽然短期内市场需要一定的耐心等待,但从长期看,随着利率逐步回归合理水平、投资者信心回稳,以及供求关系逐渐改善,香港楼市具备充分条件实现全面复苏。 另一方面,政策层面也在不断推进住房市场的健康发展。香港政府持续加强对房地产市场的监管,促进合理供应,防止投机行为失控,为市场营造稳健发展的环境。与此同时,促进经济多元化和吸引国际资本流入的措施,有助于加强房地产市场的基础支撑,提升城市整体竞争力。 鉴于全球经济风险与政治环境的不确定性,房地产市场仍可能面临波动,但总体趋势积极。随着恒常货币政策调整、经济基本面稳步向好,香港楼市的复苏脚步将更加坚实。
市场参与者应密切关注利率动向、开发商财务状况及政策导向,抓住即将到来的投资机会,实现资产价值的有效提升。 总结而言,香港房地产市场在经历了数年的调整后,当前正迎来难得的转机。美联储降息预期和港币联系汇率制度的联动效应,带来了利率降低的可能性,有效缓解市场压力。库存过剩和负利差虽然暂时限制了市场的快速回升,但品牌知名度强的开发商依然表现出较佳的销售势头。投资者信心逐步恢复,促使市场活跃度提升。未来,内地经济复苏与政策支持将成为关键驱动力。
广大购房者和投资者应保持理性判断,抓住降息窗口期,实现财富的稳健增值。香港房地产市场的未来充满期待,或将重返鼎盛时期,续写辉煌篇章。 。
