2025年6月，美国新建单户住宅销售数据显示增长明显低于预期，反映出当前高企的抵押贷款利率和复杂的经济环境给住房市场带来重大压力。根据美国商务部人口普查局公布的资料，新房销售环比仅微升0.6%，达到年化62.7万套，远低于经济学家预测的65万套。与此同时，住房库存量激增至511,000套，达到自2007年以来的最高水平，显示市场供过于求的局面正在加剧。 新房销售的疲软部分源自持续高企的30年固定抵押贷款利率，今年多数时间维持在7%附近。高利率加重购房者的负担，抑制了新房需求。联邦储备系统自去年底以来暂停降息，加上保护主义贸易政策带来的通胀压力，使得利率保持坚挺，进一步限制了购房活动。
专家预计，随着联储即将结束当前利率政策，短期内利率难以大幅回落，从而使住宅市场保持谨慎态势。 区域市场表现分化显著。南部地区新房销售同比增长5.1%，中西部更实现6.3%的增长，显示部分经济活跃区尚有较强购房需求。然而，西部和东北部市场则分别下降了8.4%和27.6%，反映出这些地区严峻的市场环境和购房意愿不足。地理差异背后反映出当地经济状况、土地供应限制以及消费者信心的不同。 库存持续提升是当前住宅市场的显著特征。
5月份库存为50.5万套，6月升至51.1万套，接近十个月高点。以目前销售速度计算，清空存量所需时间延长至9.8个月，高于5月的9.7个月。这种库存堆积不仅加剧了供大于求的局面，也对新建住房价格形成下行压力。最新数据显示，新建住宅中位价同比下降了2.9%，降至约40.18万美元，表明开发商为吸引买家开始降价。 国家住宅建筑商协会最近发布的调查进一步佐证了价格调整的常态化。调查显示，报告削价以刺激销售的建筑商比例已升至自2022年以来最高，反映出开发商面临销售压力，策略逐渐转向通过价格竞争赢得市场份额。
加之新屋开工率降至11个月低点，未来一段时间内新建住宅供应可能进一步受到限制。 影响目前住宅市场走势的因素复杂且相互交织。首先，利率环境始终是购房者关注焦点。尽管联储政策近期相对稳定，但高利率水平仍使许多潜在买家观望。其次，经济增长放缓及就业市场的不确定性也抑制了消费者的购买动力。通胀依然是影响住房成本的重要因素，导致生活成本攀升，购房预算缩水。
此外，人口结构变化、远程办公普及、以及城市化进程调整也显著影响了住房需求的地理分布和类型选择。更多消费者倾向于寻求价格合理、空间充裕的郊区住宅，而非核心城区高价房产。这种趋势加剧了区域市场的分化，也促使部分开发商重新评估项目布局和产品设计。 从经济角度看，新房销售不足与库存上升对整体国内生产总值（GDP）构成下行压力。住宅投资作为经济增长的重要组成部分，近两个月数据表明其对第二季度GDP的拖累较为明显。相关专家指出，只有当利率回落至更合理区间且消费者信心得到修复时，住宅市场才可能迎来复苏契机。
尽管短期内面临诸多挑战，但美国住宅市场的长期基本面依然较为稳固。人口增长和住房需求的刚性，特别是在经济核心区域，依旧为市场提供支撑。政府层面也在积极推动政策调整，试图缓解供应瓶颈，鼓励住房建设多样化，以应对不断变化的市场需求。 从投资角度观察，当前市场波动为专业投资者提供了新的入场机会。价格调整及库存上升使得优质资产的成交成本有所下降，创造了吸引力。投资者需密切关注利率走势、区域经济表现及新建项目审批情况，以把握潜在上涨空间。
总结来看，6月美国新房销售低于预期，库存激增带来了市场压力。高企的抵押贷款利率和经济环境不确定性共同限制了购房需求，导致价格下降和销售放缓。区域差异明显，南部和中西部市场相对强劲，而东北部和西部则面临更大挑战。未来住宅市场的走向将取决于利率政策调整、经济修复及消费信心恢复等多重因素。购房者和投资者需密切关注这些动态，谨慎评估市场风险和机遇。
