近年来,生命科学行业作为创新和高科技产业的重要组成部分,一直备受关注。然而,随着市场的发展,生命科学领域的房地产市场出现了显著变化。根据Cushman & Wakefield最新发布的报告显示,美国生命科学市场空置率在今年第二季度达到了23.9%,这一数字较去年同期上涨了5.2个百分点,并较上一季度上涨了70个基点。这一空置率的提升,进一步导致了租金的下滑和租赁条件的放宽,成为当前市场的显著特征。空置率的提升背后,是市场需求疲软与大量新建项目集中竣工的双重影响。过去几年,生命科学领域经历了快速扩张,许多开发商积极推进新建项目,试图满足对实验室以及优质制造设施的需求。
然而,市场消化新供应的能力有限,新项目的集中释放使得整体空置面积迅速增加,进而影响租金水平。此外,随着科学技术的进步和企业业务调整,对办公和实验空间的实际需求也在发生变化。更多企业趋向于定制化空间,从而推动了从传统的投机性建设转向量身定制(Build-to-suit)项目的发展趋势。报告显示,目前建设中的生命科学项目中有63%的空间已被预租,这一比例说明市场逐渐趋于理性和稳健。租金方面,生命科学领域尤以实验室和最佳级别制造车间(Current Good Manufacturing Practice,简称cGMP)为主的租赁市场正在经历增长放缓。虽然截至2024年底的16个主要市场中,租金平均上涨了0.7%,总体较2023年底仍保持4.7%的涨幅,但放缓迹象明显。
更广泛的美国市场中,租金同比下降了3.3%,均价约为每平方英尺67.88美元。部分核心市场租金跌幅较为显著,如波士顿下跌了1.3%,旧金山湾区下降2.1%,而北卡罗来纳的罗利-达勒姆区域和新泽西州则分别下滑4.9%和5.3%。然而,在洛杉矶-橙县、芝加哥和圣地亚哥等地区,则出现了不同程度的租金增长。租赁市场的软化还体现在租赁优惠的普遍增加。如今,免费租金期、装置家具设备补贴、音视频技术支持以及交钥匙租户改进条件,成为租赁交易的"新常态"。这种灵活和优惠的租赁策略,有助于吸引和留住租户,缓解空置压力。
同时,子租赁市场的活跃程度也对整体租金水平产生影响。子租赁空间的供应通常价格低于直接租赁,增加了市场的竞争力度。在本季度,子租赁空置率上升了10个基点,达到4.0%,这加剧了租金的下滑。然而业内专家预计,随着子租赁供应逐渐减少,其对市场租金的抑制作用将逐步减弱。建筑方面,生命科学市场的建设活动也逐步放缓,当前活跃建设面积降至2019年以来的最低水平,约不足800万平方英尺。建设活动的减少,有助于市场缓解新供应的压力,允许市场有更多时间消化现有的空置空间。
分析人士普遍认为,这一调整将有助于未来几年内空置率得到回落,租金水平趋于稳定乃至回暖。生命科学产业的特殊性质要求其具有高度专业化的设施和灵活的运营环境。实验室设备、生产工艺和合规标准的复杂性,使得空间的选择尤为谨慎。这种趋势推动了开发商更加注重定制化设计和租户合作,从而提升空间的功能性和吸引力,也使得租赁关系更加稳定。当前全球经济环境和资本市场波动,也对生命科学房地产产生了影响。投资者在面对市场不确定性时,趋向审慎入市,转换投资策略,偏好稳健回报和市场需求明确的项目。
同时,生物科技创新带来的长期增长潜力依然强劲,未来生命科学领域的空间需求预计将在新药研发、个性化医疗、细胞治疗、基因编辑等前沿技术推动下持续增长。综合来看,美国生命科学市场正在经历调整期。空置率的攀升和租金放缓,反映了市场供需关系的动态变化,以及开发和租赁策略的转型。尽管短期内面临挑战,但随着建设节奏的放缓和市场逐步吸收新增供应,未来市场有望回归健康均衡状态。投资者、开发商以及租户需密切关注市场走势,灵活应对,以把握行业发展机遇。生命科学领域的专业房地产市场,作为创新经济的核心支撑,其发展状态不仅影响相关企业的运营效率,也具有一定的行业和地区经济指示意义。
持续跟踪和分析市场变化,有助于实现科学合理的资源配置,助力生命科学事业的稳健发展。 。
