近年来,美国政治舞台上关于房产税的争议日益激烈,特别是MAGA阵营("让美国再次伟大"运动)将废除房产税作为其重要竞选议题。众多共和党政治人物,如众议员马乔丽·泰勒·格林、佛罗里达州长罗恩·德桑蒂斯以及前总统候选人维韦克·拉玛斯瓦米均公开主张终结房产税。在多数美国人看来,房产税是沉重的负担,但从政策制定和经济视角来看,废除房产税极可能引发一系列负面连锁反应,值得深入探讨。房产税为何如此广受争议呢?答案部分源自美国独特的住房文化和历史传统。自二战之后,联邦政府通过各种住房补贴政策和低息贷款大力推动全民置业,打造以拥有房屋为核心的美国梦。这种模式塑造了大量拥有自住房产权的中产阶级。
然而,随着产权和房屋价值快速上涨,房产税成为许多房主眼中的痛点,尤其是因其年度一次性缴纳的特性,使其经济压力和心理负担都难以忽视。房产税本质上是一种对土地及其附属设施价值征收的税收,金额通常随房产市场价值涨跌而波动。尽管纸面上看房屋价值增长是财富增加,但多数房主并不具备将房屋转化为现金流的能力,税负的增加往往只能通过挤压其他生活开支来应对。美国经济中的这种矛盾反映了税收制度与住房所有权设计的复杂关系。回顾历史,加州1978年的改革案"13号提案"(Proposition 13)堪称房产税抵制运动的经典案例。该提案将房产税率严格限制在房产购买时评估价值的1%,并规定税基只有在房屋所有权转移时才能重新评估,导致老业主税负远低于市场价值。
而新购房者则承担更高税率,这一制度虽然赢得了部分房主的支持,却削弱了公共财政收入基础,严重影响了教育和基础设施投资。同时,地方政府为了弥补财政缺口,转而依赖其他税种和庞大的费用收费机制,加重了社会整体税收负担。此外,低税率令部分房主缺少改善和开发房产的动力,强化了地方社会的保守主义和抵制新兴住房项目的诉求,即所谓的NIMBY现象("不在我后院")。从宏观经济视角分析,加州的经验表明,过度依赖减税措施换取选民支持带来的政治短期利益,最终会导致财政预算崩溃、公共服务质量下降和城市发展受限。若MAGA阵营的政策思路在更多州推广,类似的经济及社会副作用极可能复制甚至加剧。对房产税的全面废除,也面临退休老人和低收入群体税负漂移的风险。
尽管部分提倡者提出房产税延期支付计划以缓解老年人支付压力,然而这种措施未能根本解决税负与收入不匹配的问题。政治上,废除房产税被解读为政府向特定选民群体承诺减税的竞选利器,但这忽视了由此影响的地方公共财政平衡,这种"房东式"租金税的缺失,意味着基础教育、公共交通及城乡基础设施的投入恐怕难以为继。那么,替代房产税的出路何在?一种颇受经济学家推崇的方案是"土地价值税"(Land Value Tax,简称LVT)。这一税种仅基于土地本身价值征税,不计入地面建筑物价值。其优势在于鼓励土地合理开发,防止闲置和低效利用,同时避免惩罚房主改善房产的行为。实证分析表明,LVT能够促进城市密度适度提升、增加住房供应,并带动经济活力而非仅仅依赖房屋升值拉动财政收入。
美国部分学者及城市规划者曾提出将LVT全面替代传统房产税,实现对空置土地和投机行为的有效打击,从而推进住房市场的健康发展。以德州为例,经济博主拉尔斯·杜塞特的计算显示,即使将税率大幅提高至6%,多数中产阶级房主的税负反而下降,这是因土地价值远低于总房产估价,且空置地块负担的税额大幅增加,促进土地更有效利用。可见,LVT不仅有望提升税收公平,更能优化城市资源配置,降低居民生活负担。然而,实施LVT需要协调相关土地使用法规及地方政策支持,且政治上面临来自现有利益群体的阻力。整体而言,MAGA阵营针对房产税的激烈态度反映了美国当下政治气候中对财税制度深刻不满和社会阶层矛盾,但从机制与效果角度看,废除房产税非但无助于财政健康,反而埋下经济发展隐患。历史的教训告诫我们,理性的改革应立足于促进公共财政稳定与经济公平,而非单纯迎合选民情绪。
面向未来,美国及各州政府可借鉴土地价值税经验,综合调整税收结构,推动城市持续繁荣与社会和谐。深入理解房产税的功能及其替代方案是实现这一目标的关键所在,也是保障所有阶层利益、维系国家长远发展的根本之策。 。
