近年来,随着经济环境的波动与宏观政策的调整,商业抵押贷款支持证券(CMBS)市场迎来了新的挑战。尤其是公寓CMBS领域,违约率持续攀升,在2025年8月达到6.86%,创下了九年来的最高纪录。这一变化不仅引发了市场的广泛关注,也让投资者和资产管理公司开始重新审视多户住宅相关资产的风险与价值。公寓类CMBS违约率的上升,主要源于多方面的因素综合影响。首先,随着通胀压力的持续以及利率的上升,借款成本显著提高,许多借款方面临资金融资困难,尤其是那些位于高杠杆水平的物业。在运营成本上升的背景下,公寓资产的现金流承压,进一步影响贷款偿还能力。
其次,部分地区租赁市场表现不佳,导致收入减少。尽管去年同期违约率仅为3.3%,但市场环境的转变推动了逾期贷款数量暴增。此外,整体商业房地产贷款市场也表现出一定的波动,虽然整体CMBS特殊服务率有所回落,但公寓和办公物业的违约率均保持上升趋势,反映了市场分化显著。办公类CMBS的违约率更是飙升至历史峰值11.66%,显示出该领域的风险同样不容忽视。值得注意的是,当前的市场违约虽然在数量层面有明显增长,但相关的抛售活动尚未同步放量。业内多位领先REIT(房地产投资信托)高管指出,市场中尚未出现大量的折价资产或低价买盘机会,这与传统经济周期中的资产抛售阶段有所不同。
以Memphis地区MAA公司CEO Brad Hill为例,他在2025年第二季度财报电话会议中表达了对市场的谨慎乐观态度。他认为,虽然违约率上升,但真正的抛售潮还未显现,市场交易量依然低迷,仅有极少数可关注的买卖案例出现。UDR公司的前总裁兼首席投资官Joe Fisher也强调,贷方仍对借款者特别是开发商保持一定的融资支持态度,并未出现预期中的债务到期"潮"导致的紧急抛售。这种融资环境缓解了部分违约压力,延缓了资产被迫出售的出现时间。对于投资者而言,这一现象既带来挑战,也蕴含机遇。一方面,持续上升的违约率提示投资者需要更加关注风险控制,加强资产质量的审查和贷后管理。
公寓资产尤其需要密切监控地区经济状况、租赁需求和流动性状况。另一方面,随着违约数量可能持续增加,未来或许会出现更多低价买盘,届时投资者可以谨慎捕捉这些机会,实现资产组合的优化和回报的提升。但值得强调的是,目前整体交易市场疲软,买卖活动明显不足,投资者需在风险防范上保持高度警惕。从市场趋势上看,公寓CMBS违约率的攀升与宏观经济和金融条件密切相关。加息周期的推进直接提升了借款方的资金成本,部分借款方难以通过提高租金或物业运营效率来应对,这使得贷款违约成为必然结果。同时,地理位置差异和物业类型差异也导致违约风险不均衡。
在部分二线或三线城市,受经济结构调整和人口流动影响,租赁市场需求下降,违约风险更为显著。相比之下,一线城市核心区域的优质物业较为稳健,违约率相对较低。市场参与者应结合地方性的经济指标和房地产市场表现进行精准评估。此外,监管政策和市场预期的变化也在影响市场情绪。随着政府对房地产金融市场稳定的重视,相关政策可能进一步加强风险管理和贷后监管,这有助于防止风险的系统性扩散。投资者需关注政策动态,及时调整投资策略,以规避潜在风险。
公寓CMBS市场的未来走势仍存在较大不确定性。违约率的持续攀升可能导致更多贷款进入特殊服务阶段,从而加剧资产处置的压力。然而,如果经济环境有改善迹象,且贷款市场融资条件趋于宽松,违约压力或将得到缓解。同时,利率变化及通胀走势将成为关键影响因素,值得投资者重点关注。总结来看,公寓CMBS违约率达九年新高,彰显了当前商业房地产市场面临的显著压力。尽管违约率上升,抛售活动尚处于低水平,显示市场尚未进入全面调整阶段。
投资者和市场参与者应密切关注宏观经济、融资环境及地方租赁市场变化,灵活调整资产配置策略,以应对未来可能出现的波动与机遇。在稳健风险管理的基础上,长期看多户住宅资产依然具备一定的投资价值,特别是在优质地段和高需求城市,未来或将迎来新的发展机遇。 。
