近年来，美国房价持续攀升，许多自住房屋的拥有者感觉自己的资产大幅增值，仿佛财富水涨船高。然而，著名房地产投资者格兰特·卡多恩却发出不同声音，他直言不讳地称“拥有一套自住房是一项糟糕的投资”。这一观点在房地产投资领域引发了广泛讨论，也让许多人开始重新审视传统的买房观念。卡多恩的理由并非简单否定住房市场，而是基于他多年投资实战经验的深刻理解。他指出，买自住房并不产生现金流，乃至买房本身存在多重隐藏成本，使得这项投资远未达到理想效果。卡多恩强调，买房只是把资金锁定在一个不流动的资产上，而且持续产生负担。
无论按揭是否还清，房主都必须承担不菲的物业税、保险费用和必要的维护修理成本。在现实中，2024年贝恩雷特（Bankrate）发布的研究显示，拥有单户住宅的隐形费用每年约为18118美元，涵盖税费、保险、日常维护和水电杂费等开支。如此庞大开销使得房产投资远非表面般简单的增加资产。而更令卡多恩感兴趣的是，情感因素常常误导购房者轻视买房的财务负担。许多家庭因“这可是我的家”而忽略了长期持房背后的经济压力，仿佛拥有了房产就拥有全部财富。卡多恩对此观点直言，房主实际上是与国家税务机关共享这份房产，你并非真正完全拥有。
更令人深思的是，卡多恩倡导一种截然不同的投资理念，他主张“永远不要买房自住，要选择租赁”。换句话说，放弃购房，把租金支出释放出来，将积蓄和现金流投入到能够真正带来收益的商业地产或其他投资渠道。卡多恩并非反对房地产投资，而是强调应以现金流为核心选择资产。能够不断产生租金收入的多户公寓、零售物业、仓储设施乃至土地等，才是实现财富积累的关键。这背后反映出投资理念的重要转变，从资产保值转向流动性和收益性的提升。租赁居住的灵活性也让投资者能够更有效地优化资产配置，避免资金被沉淀在不可自由变现的自住房中。
许多普通投资者忽视了房贷利息以外的真成本，他们只看到房价涨跌带来的账面收益，却忽略了维护成本、物业费、税务以及潜在的折旧和市场风险。而当抵押贷款还清，自住房成为固定资产后，依然带来连续性支出，这与投资性地产产生的现金流形成鲜明对比。此外，卡多恩提出的核心观点还包括利用杠杆的策略。自住房通常不能借贷投资杠杆产生现金流，而商业地产投资常常允许投资者通过贷款杠杆扩大收益，进而提高资金的周转率和整体投资回报。长期来看，租赁住房的投入换成现金流投资更容易实现财富的累积和复利增长。对于普通家庭来说，如何践行卡多恩的理念需要一定的财务规划和风险认知。
首先，选择合适的租赁住房，确保生活品质与成本的合理平衡，为投资腾出空间。其次，将节省下来的资金分配到具有稳定回报的房地产资产或者多元化股票和基金中，实现资产的稳健增值。商业地产投资虽有门槛，但随着金融科技的发展，更多投资产品和平台为普通投资者打开了入门通道，比如房地产投资信托基金（REITs）、私募房地产基金等，通过较小的资金参与并分享现金流收益。再者，广大投资者需警惕情绪对投资决策的影响。房屋在情感上往往被视为“家”的象征，难以客观评估其经济价值。正视资产的本质属性以及现金流水平，更能做出符合长远利益的理财选择。
值得注意的是，卡多恩的观点并非全然否定住房价值，而是提醒消费者认清买房的真正经济含义，倡导将资本投向能够创造持续性收益的资产领域。毕竟，理财的核心在于资金效率和回报率最大化。综上，买房自住尽管是深植传统观念的理财方式，但从现金流和财务效率角度审视却存在不足。吸取卡多恩的投资智慧，合理规避住房隐形成本，积极布局现金流地产或其他高效资产，或许才是塑造个人财富安全和增长的关键路径。随着金融市场的不断完善和投资渠道的多样化，普通人也能以较低门槛参与到商业地产等优质资产的投资，打破昔日买房即是财富象征的局限。面对未来经济不确定性和消费升级趋势，灵活租赁与收益资产投资的结合策略，有望成为理性资产配置的最佳方案，对个人财务的稳健和增长带来实质帮助。
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