揭秘私募股权在美国公寓市场的主导地位及其影响

近年来，美国多户住宅市场经历了显著的结构性转变，尤其是在私募股权公司大规模进入公寓领域之后。据芝加哥私募股权利益相关者项目（Private Equity Stakeholder Project）的最新数据，私募股权公司如今至少持有超过220万个公寓单位，占据全国约10%的整体公寓库存。这一比例的增长不仅反映出私募股权资本对房地产领域的强烈兴趣，也揭示了公寓市场正在朝着资本集中化方向发展的趋势。 私募股权在美国公寓市场的扩张最为明显的代表是纽约的黑石集团（Blackstone），该公司拥有超过23万个公寓单位，占美国私募股权持有公寓总量的十分之一以上。紧随其后的是总部位于南卡罗来纳查尔斯顿的Greystar公司，拥有超过13.8万个单位。根据国家多户住宅委员会（NMHC）2025年的报告，Greystar是美国最大的多户住宅所有者，拥有大约12.2万个单位。

私募股权公司的战略布局显著集中在特定几个州，这些州也正是美国人口增长和经济活动最为活跃的区域。德克萨斯、佛罗里达、加利福尼亚、乔治亚和北卡罗来纳五个州合计囊括了私募股权持有公寓的55%以上。特别是在德克萨斯州，私募股权持有的公寓数量多达44万个，是全国范围内数量最高的一个州。乔治亚州和北卡罗来纳州的私募股权持有公寓占各自州总体公寓存量的比例达到了20%。 从城市和都会区的角度看，达拉斯是私募股权持有公寓单位最多的城市，超过19.2万个单位分布在591个物业中。整个美国，位于顶级10个大都会区内的私募股权持有单位数量超过92.8万，占全国私募股权持有公寓数量的40%以上。

这些大都会区包括丹佛、亚特兰大和休斯顿等城市。在亚特兰大、丹佛、奥斯汀（德克萨斯）和夏洛特（北卡罗来纳）等地，私募股权持有的公寓单位占当地整体公寓供应的四分之一以上，凸显了私募股权对当地房地产市场强大的渗透能力。 私募股权公司在公寓市场的迅速扩张大多发生在过去的几年间。报告显示，63%的私募股权持有公寓单位是在2018年及以后收购的，而43%的单位是在2021年及以后获得。以黑石集团为例，其超过一半的单位（58%）是在2021年或之后获得收购的，显示出私募资本在后疫情时代对住宅市场的显著押注和快速布局。 私募股权对多户住宅市场的高度集中所有权改变了长期以来美国公寓的供需关系。

大规模私募资本的入场不仅带来了资源和专业管理经验，也引发了越来越多关于租金上涨和租户负担能力的讨论。多个私募股权重仓城市，租户的租金负担程度显著提升，即有越来越多的租户报告其租金及水电等生活费用占家庭收入的比例超过30%，进入所谓的“成本负担”状态。 对于租户而言，私募股权集中持有的住宅物业往往带来预算压力的增加。私募股权公司追求高回报的商业模式可能导致租金的稳步上扬，部分租户因负担加重而被迫改变居住选择，甚至可能导致无家可归风险。尽管如此，私募股权也通过专业的物业管理、设施升级和服务创新，提升了部分社区的居住质量和配套设施，令住户感受到更好的居住体验。 在私募股权驱动的市场结构变化中，地方政策制定者和社区组织面临复杂的挑战。

如何在吸引私募资本投资促进当地经济发展的同时，保障中低收入群体的住房权利，实现租赁市场的公平与可持续发展，成为亟需解决的问题。部分城市已采取进行了租金管制、加快经济适用房建设等措施，以缓解私募股权集中持有公寓带来的社会压力。 美国公寓市场的未来发展趋势紧密关联于私募股权的战略布局。随着国家经济环境、利率政策以及房地产市场供需的演变，私募资本如何调整其投资组合和经营策略，将直接影响公寓市场的整体格局。智能化管理、可持续建筑、社区参与和社会责任逐渐成为私募股权投资考虑的重要因素。 总体来看，私募股权在美国公寓领域占据约十分之一的市场份额，已成为影响租赁市场动态的重要力量。

理解这一现象，不仅有助于投资者、政策制定者和市场参与者把握行业趋势，也有助于广大公众理解住房市场的复杂性以及未来住房政策的发展方向。随着私募股权的深入介入，多户住宅市场将持续经历变革，社会各界应共同努力平衡经济效益和社会公平，促进住房市场的健康可持续发展。