在当前美国住房市场面临显著挑战的背景下，联邦住房金融局（FHFA）正在审慎考虑如何将比特币及其他加密资产纳入住房抵押贷款的资格评定体系。住房抵押贷款作为多数美国家庭实现安居梦想的重要金融工具，其审批标准和流程的调整不仅影响个人购房者，也成为宏观经济政策的重要组成部分。近年来，随着房价飙升、借贷成本增加以及住房供应紧张，传统的抵押贷款市场遭遇瓶颈，申请人数持续下降。与此同时，越来越多美国投资者开始持有比特币等数字资产，如何合理利用这些新型资产满足贷款需求成为监管机构亟需解决的现实课题。FHFA负责人比尔·普尔特公开表示，机构将“研究加密货币持有情况与住房抵押贷款资格的关系”，此声明不仅体现监管层对加密货币潜力的认可，也反映出其缓解住房危机的迫切用心。从历史情况来看，尽管过去半个世纪美国的整体拥有住房比例保持相对稳定，约为62%，但新抵押贷款申请量却出现明显下滑。
多种因素促成了这一趋势：包括联邦储备为抑制通胀提高利率、住房市场供应不足、投资者大量购房以及老年业主选择长期居住而非搬迁等。此种市场背景下，探讨如何有效利用加密资产的增值和流动性优势，成为FHFA等监管机构的重要议题。现阶段，个别小众贷款机构已经允许借款人将加密资产作为抵押品，尽管这类产品规模有限且风险较高。FHFA若能正式认可并纳入联邦住房贷款体系，将大幅拓宽借款人资产认定范围，促进贷款发放量增长。2024年仅联邦住房管理局（FHA）便发放了超过760,000笔单户抵押贷款，合计金额高达2300亿美元。加密货币被官方认可后，这样的程序将惠及更多具备数字资产的购房者。
此前，美国证券交易委员会（SEC）发布的员工会计通告121号（SAB 121）曾要求金融机构将加密资产视为负债，限制了加密货币相关抵押贷款业务发展。该规定于2025年1月被废止，为银行业提供了更大弹性，助力加密资产合理计入贷款资产负债表。虽目前部分联邦贷款项目尚未允许加密货币直接作为抵押品，甚至对用加密资产现金兑换所得进行首付的限制依旧存在，但市场信号已显现监管思路的转变。专家普遍建议潜在购房者务必妥善保存加密资产交易与持有证明，以便贷款评估时确认资产合法性和稳定性。比特币支持者则肯定其透明的区块链记录有助于提升贷款审核的可信度和合规性。一些业内分析人士认为比特币的流动性和公开托管特性，使其成为理想的抵押资产，甚至能够降低抵押证券市场风险，促进住房金融体系的稳健。
尽管当前市场中利用加密资产获取贷款的例子尚少，参与者大多属于高净值或投资属性明显的群体，他们对于价格波动风险与强制平仓风险有较高容忍度。然而，币价波动依然是严峻挑战。如比特币价格骤跌，贷款价值比将迅速恶化，导致借款人需补充更多抵押品或面临资产被强制出售的风险。传统贷款模式中，各类资产收益波动性较小，便于风险模型构建，但加密资产的剧烈波动为贷款风控带来新问题。因此，如何开发适合数字资产的风险评估体系，成为金融科技与监管机构共同关注的重点。另一方面，美国加密资产用户群越来越庞大，据国家加密协会2025年报告显示，约有6500万美国人持有加密货币，且大部分投资规模适中，低于5万美元。
这一庞大且多元化的用户基础为比特币等数字资产进入主流房地产融资市场创造了良好条件。允许使用加密资产进行首付款或作为抵押品，不仅有助于提升首次置业率，还能激活沉淀资产，加快资金周转。考虑到住房市场与美国经济的重要联系，这样的政策创新有潜力为经济复苏和财富分配带来积极推动。未来，随着相关法律法规的完善、监管框架的建立，以及技术安全和用户教育的加强，数字资产在住房金融领域的应用前景广阔。监管机构和产业参与者需通力合作，探索合规且风险可控的新路径，共同促进住房市场的活跃与公平。总的来说，美国住房抵押贷款监管机构对比特币的开放态度，体现出在应对住房危机背景下寻求创新金融解决方案的努力，也折射出传统金融体系与数字经济融合的趋势。
对未来购房者而言，这一举措或许意味着更多元化、更灵活的融资渠道，为实现安居梦想提供新的可能。
